Préapprobation hypothécaire

Les informations suivantes sont seulement à titre indicatif, vous devez vous référer à un courtier hypothécaire de l’Autorité des marchés financiers.

Quel type d’hypothèque devrais-je obtenir?

Lorsque vous cherchez un prêt hypothécaire, vous avez le choix entre plusieurs types de prêts hypothécaires. Vous devez tenir compte de plusieurs facteurs, notamment le type de prêt, la durée du prêt, le taux d’intérêt et les autres conditions. Il est important d’examiner attentivement toutes vos options, puis de prendre la décision qui vous sera la plus profitable à long terme.

Vous devriez chercher des moyens d’économiser sur votre prêt hypothécaire lorsque vous magasinez. En examinant ces différentes options, vous serez en mesure de prendre la meilleure décision pour votre situation actuelle, d’autant plus que les banques commencent à offrir des conditions d’admissibilité plus faciles pour les prêts hypothécaires.

Taux d’intérêt fixe ou taux d’intérêt variable

Lorsque vous choisissez différents types de prêts hypothécaires, vous devez choisir entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux variable. Le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire à taux fixe est le même pendant toute la durée du prêt. Un prêt hypothécaire à taux variable offre un taux d’intérêt initial légèrement inférieur à un prêt hypothécaire à taux traditionnel. Toutefois, le taux d’intérêt s’ajustera à la hausse au fil du temps.

Le prêt hypothécaire indique à quelle fréquence et de combien il peut augmenter le taux d’intérêt à chaque fois. L’augmentation du taux d’intérêt entraîne une augmentation de votre paiement hypothécaire mensuel. Cela signifie que vous devrez vous questionner sur la hausse des taux hypothécaires. Il est préférable de bloquer un taux d’intérêt fixe sur votre prêt hypothécaire.

Choisir la durée de votre prêt

Il est important d’examiner attentivement la durée de votre prêt. Cela déterminera le montant de vos versements hypothécaires. Plus la durée est courte, moins vous paierez d’intérêts pendant la durée du prêt.

Une durée plus courte signifie toutefois un paiement mensuel plus élevé. Prenez le temps de comparer les différentes durées et les montants des paiements lorsque vous envisagez la durée de votre prêt. Si vous obtenez un prêt à plus court terme, vous pouvez rembourser votre maison plus rapidement et libérer votre argent pour l’investir et le dépenser à d’autres fins, à l’approche de la retraite.

Lorsque vous considérez le montant de votre paiement mensuel, vous devez également tenir compte des taxes foncières et de l’assurance du propriétaire. Si vous versez un acompte inférieur à vingt pour cent, vous devrez également payer une assurance SCHL. Cela augmentera votre paiement mensuel.

Recherche d’un prêt hypothécaire

L’une des façons les plus simples de trouver un prêt hypothécaire est de faire appel à un courtier en prêts hypothécaires. Ce dernier travaillera avec différents prêteurs pour vous trouver les meilleures conditions pour votre prêt.

De plus, le courtier en prêts hypothécaires peut vous aider à évaluer les options qui conviennent le mieux à votre situation financière actuelle. Votre banque peut avoir un courtier en prêts hypothécaires, mais vous pouvez également trouver des courtiers indépendants qui vous aideront à trouver de bons prêts. Il est important de magasiner pour obtenir un prêt hypothécaire.

En plus de faire appel à un courtier en prêts hypothécaires, vous pouvez faire des recherches sur la société à laquelle vous emprunter pour vous assurer qu’elle traite ses clients équitablement. Assurez-vous de lire les conditions du prêt en ce qui concerne les options de paiement anticipé et de refinancement. Certains prêts entraînent des pénalités si vous remboursez le prêt ou le refinancement au cours des trois ou cinq premières années.

Évitez d’encaisser votre capital

Lorsque vous commencez à accumuler de la valeur nette dans votre maison, il peut être tentant d’essayer d’en tirer profit en refinançant et en retirant de l’argent de votre maison.

C’est une mauvaise idée, car cela signifie que vous devrez payer de l’argent sur votre hypothèque pendant des années. Engagez-vous à acheter votre maison et à la rembourser rapidement dès maintenant. Si vous pouvez rembourser votre prêt hypothécaire rapidement, vous serez en mesure de faire face plus facilement à des situations d’urgence comme une perte d’emploi.

Si vous encaissez votre capital pour rembourser d’autres dettes, vous mettez votre maison en danger et vous risquez de la perdre si vous avez du mal à effectuer vos paiements à l’avenir. Protégez votre maison en travaillant pour rembourser votre hypothèque et n’encaissez pas la valeur nette de votre maison.

Déterminez quel est votre budget pour l’achat d’une maison

Avant de commencer à chercher un prêt ou même une maison, vous devez évaluer votre situation financière. L’achat d’une maison est l’un des plus gros achats qu’une personne puisse faire dans sa vie, et vous devez pouvoir vous le permettre. Au cours de ce processus, n’oubliez pas ceci, les prêteurs hypothécaires sont des vendeurs. Ils font de l’argent avec votre prêt, et souvent, ils vous accordent un prêt beaucoup plus élevé que ce que vous pouvez réellement vous permettre.

Pour éviter cela, assurez-vous de connaître votre budget mensuel avant de commencer à chercher un prêt immobilier. Vous pouvez utiliser plusieurs calculateurs que vous trouverez en ligne,  pour déterminer le montant à consacrer à un paiement hypothécaire.

Une fois que vous savez combien vous pouvez consacrer chaque mois à un paiement hypothécaire, il est temps d’obtenir une préapprobation pour un prêt hypothécaire. Cela signifie que vous devez connaître votre historique de crédit, vos dettes actuelles et le montant que vous gagnez chaque mois.

Il se peut que votre crédit soit trop faible ou que vos dettes soient trop élevées pour obtenir un prêt raisonnable, et que vous ne soyez pas préapprouvé! C’est pourquoi il s’agit de la première étape. Une fois que votre situation financière a été évaluée et que vous savez combien vous pouvez raisonnablement vous permettre, il est temps de commencer à examiner les différentes options hypothécaires.

Durée de votre prêt?

Ensuite, déterminez à quelle vitesse vous souhaitez rembourser votre maison. Dans le cas où vous souhaiter une durée de prêt plus courte, par exemple 15 ans, vos paiements mensuels seront plus élevés, mais vous paierez moins d’intérêts et vous rembourserez votre maison plus rapidement.

Un prêt plus court peut également être avantageux pour constituer une valeur nette plus rapidement. Si vous souhaitez un prêt plus long, par exemple 25 ans, vos mensualités seront moins élevées, mais vous paierez plus d’intérêts et vous rembourserez votre prêt beaucoup plus lentement.

Quel est le montant de votre mise de fonds?

Si vous versez un acompte de 20% sur votre maison, il vous sera plus facile d’obtenir un meilleur taux d’intérêt. Si vous versez moins de 20% de votre mise de fonds, vous aurez probablement un taux d’intérêt plus élevé et devrez inclure l’assurance hypothécaire dans votre paiement hypothécaire mensuel.

Choisissez le bon prêteur

Encore une fois, les prêteurs sont des vendeurs. Ils veulent gagner de l’argent. Il est important de poser beaucoup de questions afin de savoir exactement dans quoi vous vous engagez en ouvrant un prêt avec eux.

Voici quelques questions à poser:

• Y a-t-il des frais de souscription, de service ou d’ouverture de dossier?
• Y a-t-il d’autres frais pour ce prêt?
• Quels sont vos taux d’intérêt pour ma préapprobation?
• Y a-t-il des frais pour bloquer un taux?
• Avez-vous des pénalités de remboursement anticipé?

Comparez différents prêteurs. Envisagez de faire appel à un courtier en prêts hypothécaires qui pourra faire une grande partie de ce travail pour vous! N’oubliez pas que les courtiers en prêts hypothécaires sont souvent rémunérés en fonction des prêts qu’ils accordent, et qu’ils peuvent donc ne pas vous proposer la meilleure offre. 

Lorsque vous cherchez un prêt hypothécaire, votre instinct vous pousse probablement à vous rendre à la succursale de votre banque locale où vous avez votre compte chèques. Les banques proposent une série de produits et il peut être pratique pour vous de détenir toutes vos finances importantes au même endroit. Et certaines banques vous offriront des avantages supplémentaires si vous regroupez votre prêt hypothécaire avec un autre produit.

Si vous vous contentez d’obtenir un prêt hypothécaire auprès de la banque que vous utilisez pour vos comptes chèques et votre épargne, vous risquez de ne pas bénéficier d’un taux plus compétitif offert ailleurs. Le marché hypothécaire est très dynamique et il est toujours bon de comparer les prix. Je vous recommande également de vérifier les taux hypothécaires offerts par les banques virtuelles, comme Tangerine.

Les banques virtuelles n’ont pas de succursales physiques et leurs frais généraux nettement inférieurs leur permettent généralement de proposer des offres de prêts hypothécaires plus compétitives que les banques traditionnelles, en particulier pour les prêts hypothécaires à long terme et à taux fixe.

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire?

Un prêt hypothécaire est un prêt qui peut être utilisé pour acheter un bien immobilier, lequel sert à son tour de garantie pour le prêt. Il s’agit généralement d’une somme importante qui est remboursée sur 20 ou 25 ans. Lorsque vous souscrivez un prêt hypothécaire, vous vous engagez à effectuer des paiements réguliers. Lorsqu’un paiement est effectué, il sert d’abord à couvrir les intérêts, puis le capital. Un prêt hypothécaire permet au prêteur de prendre possession de la propriété si vous n’effectuez pas les paiements convenus à temps.

Comment savoir si le moment est venu?

Quel est le bon moment pour acheter une maison et contracter un prêt hypothécaire? Le bon moment est celui où vous êtes prêt personnellement et financièrement. Cela signifie que vous avez un emploi stable, que vous êtes bien installé dans votre vie personnelle et que vous avez l’intention de rester au même endroit pendant les cinq ou dix prochaines années.

Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire, le prêteur veut s’assurer que vous avez les moyens de le payer tous les mois. Pour ce faire, il utilise deux ratios d’endettement: le ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) et le ratio d’amortissement total de la dette (ATD).

Le ratio ABD correspond au pourcentage de votre revenu mensuel brut nécessaire pour couvrir les dépenses liées à la maison: vos paiements hypothécaires, les taxes foncières, les frais de chauffage et d’entretien (le cas échéant). La plupart des prêteurs recherchent un ratio ABD inférieur à 39%.

Le ratio ATD est similaire au ratio ABD. Il prend en compte les mêmes éléments que le rapport ABD, mais il tient également compte de toute autre dette que vous pourriez avoir. S’il s’agit d’une dette renouvelable, comme une carte de crédit ou une ligne de crédit, 3% du solde impayé est généralement utilisé pour le service de la dette.

S’il s’agit d’un prêt à tempérament avec un paiement fixe c’est-à-dire un prêt automobile, un crédit-bail automobile ou un prêt personnel, le paiement est utilisé pour le service de la dette. La plupart des prêteurs recherchent un ratio ATD inférieur à 44%.

Il convient de noter que les versements hypothécaires utilisés dans ces calculs sont plus élevés que ce que vous payez réellement. Cela s’explique par le fait que les paiements sont calculés en utilisant le taux de stress test gonflé (actuellement à 4,79%). Bien que les ratios ABD et ATD tiennent compte de certaines dépenses importantes liées à l’accession à la propriété, il est important de tenir compte également de toutes les autres dépenses importantes que vous pouvez avoir, comme les frais de garde d’enfants.

Courtier en prêts hypothécaires

Un autre moyen de comparer les prix est de faire appel à un courtier en prêts hypothécaires. Un courtier indépendant a accès à des dizaines de prêteurs et peut vous donner des conseils impartiaux. Même si vous finissez par choisir votre succursale bancaire locale, vous aurez au moins la tranquillité d’esprit de savoir que vous avez fait une bonne affaire.

Que regardent les prêteurs lorsqu’ils vous approuvent pour un prêt?

Les prêteurs tiennent compte de plusieurs facteurs lorsqu’ils décident d’approuver ou non votre demande de prêt hypothécaire. Ils examinent votre revenu, votre mise de fonds, vos actifs, vos dettes, votre crédit et la propriété elle-même. Les prêteurs recherchent des emprunteurs ayant une source de revenu stable. Vous devrez être en mesure de prouver que votre revenu est suffisant pour effectuer régulièrement des paiements hypothécaires.

Si vous êtes un employé rémunéré à l’heure dont les heures sont garanties, les prêteurs l’apprécient. Si vous êtes un employé à temps plein ou à temps partiel dont les heures ne sont pas garanties ou si vous travaillez à contrat, vous aurez généralement besoin de deux années de revenu pour qu’un prêteur tienne compte de votre revenu, les prêteurs feront une moyenne sur deux ans. Comme preuve de revenu, vous devrez généralement fournir une lettre d’emploi, une fiche de paie récente, des T4 et des avis de cotisation pour les deux dernières années.

Si vous êtes un travailleur autonome, vous pouvez généralement obtenir un prêt hypothécaire, mais vous devrez fournir davantage de documents. Comme le revenu de votre propre entreprise est moins stable qu’un poste salarié à temps plein aux yeux des prêteurs, vous devrez généralement être en affaires depuis au moins deux ans et fournir des T1, des avis de cotisation et des états financiers d’entreprise le cas échéant pour les deux dernières années.

Vous devrez fournir au prêteur un résumé de vos actifs, y compris les comptes de chèques, les comptes d’épargne, les CELI, les REER, les comptes non enregistrés et les véhicules. Bien que les actifs ne soient pas inclus dans le calcul de vos ratios d’endettement, le fait de posséder des actifs importants prouve au prêteur que vous êtes un emprunteur responsable. Imaginez une personne qui gagne 140 000 $ par an depuis 7 ans, mais qui n’a aucun actif. Cela déclencherait un signal d’alarme chez les prêteurs.

Les dettes et le crédit sont liés les uns aux autres. Un prêteur examine les types de crédit dont vous disposez, les soldes impayés et l’état des paiements, ainsi que votre cote de crédit et vos antécédents en matière de crédit lorsqu’il vous évalue en tant qu’emprunteur. Ces informations figurent dans le dossier de crédit de l’emprunteur, auquel le prêteur doit obtenir votre autorisation écrite pour y accéder.

Un prêteur recherche généralement un emprunteur dont la cote de crédit est supérieure à 680 et qui n’a pas de paiements en retard ou en souffrance. Toutefois, si vous avez des paiements en retard ou, dans certains cas, si vous avez fait faillite ou déposé une proposition de consommateur, vous pouvez quand même obtenir un prêt hypothécaire.

Un prêteur voudra généralement connaître la raison pour laquelle vous avez une tache sur votre crédit. Si c’est dû à des circonstances indépendantes de votre volonté par exemple: vous êtes tombé malade ou avez été licencié et avez pris du retard dans le paiement de vos factures et que vous pouvez prouver que vous êtes un emprunteur responsable, vous pouvez quand même obtenir un prêt hypothécaire.

La propriété

La dernière chose que les prêteurs prennent en considération est le bien immobilier lui-même. Cela se fait par le biais d’une évaluation. En fonction du bien et de son emplacement, certains prêteurs peuvent utiliser un modèle d’évaluation automatisé pour déterminer la valeur de votre bien. Dans ce cas, le prêteur n’a pas besoin de visiter votre propriété pour en déterminer la valeur. D’autres prêteurs peuvent demander une évaluation complète. L’évaluation de la propriété confirme que la propriété vaut ce que vous avez payé pour l’acquérir. Elle permet également au prêteur de connaître l’état de la propriété.

Qu’en est-il des remboursements anticipés?

Si vous voulez rembourser votre prêt hypothécaire de façon dynamique, les remboursements anticipés sont indispensables. Les remboursements anticipés se présentent généralement sous trois formes : l’augmentation régulière des paiements, le doublement des paiements et les paiements forfaitaires. Tous les prêteurs ne proposent pas les mêmes remboursements anticipés.

• Par exemple, un prêteur peut vous permettre de faire des paiements forfaitaires de 10% seulement et d’augmenter votre paiement hypothécaire de 10% par an, tandis qu’un autre peut vous permettre de faire des paiements forfaitaires de 15% et d’augmenter votre paiement de 15% par an. En choisissant le prêteur qui offre les paiements anticipés qui vous conviennent, vous pouvez rembourser votre prêt hypothécaire au rythme que vous voulez sans encourir de pénalité pour avoir effectué trop de paiements supplémentaires.

Termes importants à savoir

Pré-qualification: C’est l’idéal lorsque vous ne pensez qu’à acheter une maison. Un prêteur recueillera des informations de base sur vos finances, puis vous donnera un chiffre approximatif du montant qu’il serait potentiellement prêt à vous prêter pour acheter une propriété.

Pré-approbation: La préapprobation d’un prêt hypothécaire est plus formelle que la préqualification. À ce stade, le prêteur vérifie les informations financières que vous lui fournissez et procède à une vérification du crédit. Si vous êtes préapprouvé, cela signifie que le prêteur s’engage à vous accorder un prêt, bien que le montant final qu’il est prêt à vous prêter et les conditions de l’hypothèque soient susceptibles de changer en fonction de l’évaluation réelle de la propriété et des fluctuations du marché.

Mise de fonds: Il s’agit de la somme d’argent que vous devez verser à l’avance lorsque vous achetez un bien immobilier. Plus votre mise de fonds est importante, plus le prêt hypothécaire dont vous aurez besoin sera faible. Le montant de votre mise de fonds dépend du prix d’achat de votre maison. Par exemple, si vous dépensez moins de 500 000 $ pour une maison, vous ne devez verser que 5% du prix d’achat.

Le taux hypothécaire: Il s’agit du taux d’intérêt que vous paierez sur votre hypothèque. Il déterminera le montant des intérêts que vous paierez pendant la durée de votre prêt. Votre taux hypothécaire peut changer selon qu’il est fixe ou variable.

Frais de clôture: Ce sont les dépenses que vous devez payer de votre poche jusqu’à la date de clôture. Il peut s’agir, par exemple, des honoraires d’un notaire, des droits de mutation, de l’inspection de la maison et des frais de déménagement. Il est conseillé de prévoir entre 1,5% et 4% du prix d’achat d’une maison pour les frais de clôture.