Questions fréquemment posées

Les courtiers immobiliers reçoivent beaucoup de questions chaque jour. Les gens sont naturellement curieux, et c’est le travail d’un agent de guider les gens dans le monde souvent complexe de l’achat et de la vente d’une maison. Certaines questions sur l’immobilier surgissent plus souvent que d’autres. Que vous soyez un acheteur débutant ou un acheteur avancé qui aurait besoin d’une mise à jour sur la façon dont les transactions se font, voici quelques réponses aux questions qui reviennent le plus souvent.

D’abord, vous devez connaître votre capacité d’emprunt. Le fait de savoir le montant que vous pouvez vous permettre, vous aide à cibler les propriétés selon votre budget, donc vous ne perdrez pas votre temps à considérer des maisons qui sont hors de prix pour vous. Les demandes de pré-approbations hypothécaires vous empêchent d’avoir de faux espoir et de tomber en amour avec une propriété que vous ne pourrez acquérir.

Deuxièmement, la pré-approbation de votre prêteur vous indiquera le montant qu’il vous faut pour la mise de fonds et certains frais reliés à l’achat d’une maison. Vous aurez peut-être besoin de plus de temps pour épargner, liquider d’autres biens ou demander à un membre de votre famille de vous faire un don. Dans tous les cas, vous aurez une idée précise de ce qui est nécessaire sur le plan financier. De plus, le fait d’être pré-approuvé pour un prêt hypothécaire démontre que vous êtes un acheteur sérieux à la fois pour votre courtier immobilier et pour le vendeur.

La plupart des courtiers immobiliers exigent une pré-approbation avant de vous présenter des maisons – c’est particulièrement vrai dans le marché immobilier haut de gamme. Les vendeurs de maisons de luxe ne permettent qu’aux acheteurs ayant démontré leur capacité d’achat de visiter leur maison. Ceci a pour but d’éviter « les curieux » et de protéger la vie privée du vendeur. De plus, en limitant le nombre de visites, les vendeurs bénéficient d’une sécurité supplémentaire contre les voleurs potentiels.

Du début (recherche sur Internet) à la fin (notarié et incluant le déménagement), le processus complet pour l’achat d’une maison peut prendre environ 60 jours. Une fois qu’une propriété est choisie et que la promesse d’achat est acceptée, le temps moyen pour compléter tout le reste du processus est de 30 à 45 jours dans des conditions « normales » du marché. Cependant, les acheteurs bien préparés et ceux qui paient comptant sont connus pour acheter des propriétés plus rapidement.

Les conditions du marché sont un facteur important dans la rapidité avec laquelle les maisons sont vendues et les transactions complétées. Avec un marché très actif, période durant laquelle il y a beaucoup de transactions vente-achat, le processus d’achat d’une maison peut prendre un peu plus de temps que la normale.

Par exemple, les délais d’exécution des prêteurs pour la souscription des prêts, ce qui peut engendrer un délai ou bien un inspecteur en bâtiment qui remet son rapport dans un délai plus long que prévu. Si chaque partie impliquée dans la transaction prend un jour ou deux de plus pour vous remettre leur décision ou rapport, c’est le processus entier qui est prolongé.

Un marché de vendeur veut tout simplement dire que c’est un marché ayant beaucoup plus d’acheteurs actifs que de maisons à vendre, ce qui amènent à des surenchères et ainsi une augmentation des prix de maison pouvant aller jusqu’à 35 000$ au-dessus du prix affiché.

Ce phénomène peut se répéter d’année en année et certains facteurs tel que l’afflux du milieu urbain vers la banlieue, la diminution du chômage et la création d’emploi, entraîne de nouveaux résidents dans certains secteurs, la baisse des taux d’intérêt ce qui suscite un intérêt accru chez les acheteurs, particulièrement chez les acheteurs d’une première maison, qui peuvent se permettre d’acheter une plus grande maison, un peu plus près de leur budget en ayant des versements mensuels plus bas, moins de maisons sur le marché en raison d’un manque de nouvelles constructions.

Un marché d’acheteurs se caractérise par le fait qu’il y a peu d’acheteurs actifs et beaucoup plus de maisons en vente. Par le fait même, cela entraîne une baisse des prix des maisons et une diminution de la demande. Le prix des maisons baisse pour répondre à la demande et les acheteurs trouvent de meilleures affaires.

Plusieurs facteurs peuvent influencer la demande des acheteurs à long et à court terme. Par exemple, la hausse des taux d’intérêt, c’est-à-dire que la capacité d’emprunt pour l’achat d’une propriété est réduite parce que le coût de la vie est plus élevé, ce qui réduit le nombre total d’acheteurs potentiels sur le marché. D’autres facteurs peuvent influencer le prix des maisons : un nouveau projet immobilier peut créer une pression à la baisse sur les prix des maisons plus anciennes situées à proximité, en particulier si elles manquent de caractéristiques très désirables ou encore une récente inondation peut faire baisser la valeur des propriétés dans le quartier où ces perturbations se sont produites.

Un marché classifié se produit lorsque les caractéristiques de l’offre et de la demande diffèrent selon le point de prix, dans la même région (généralement par ville). Par exemple, les ventes de propriétés de plus de 1,8 millions de dollars peuvent être vendues rapidement (marché de vendeur) alors que les maisons de moins de 950 000 $ peuvent être des ventes lentes (marché d’acheteur).

Ce scénario se produit de temps à autre dans certaines villes de la province du Québec et de l’Ontario où des investisseurs internationaux cherchent à placer leur argent au Canada, alors ils achètent des biens immobiliers coûteux.

Pour la plupart des ventes de propriétés au Canada, il y a deux courtiers immobiliers impliqués dans la transaction : celui qui représente le vendeur (inscripteur) et un autre qui représente l’acheteur (collaborateur).

Le courtier inscripteur représente les vendeurs une fois un contrat de courtage VENTE signé (incluant la commercialisation et le marketing de la propriété) et les honoraires professionnels du courtier inscripteur y sont indiqués. Ces honoraires sont partagés, à la discrétion du courtier inscripteur, avec le courtier collaborateur lorsque la maison est vendue.

Il est important de comprendre que lorsque vous choisissez un courtier collaborateur, il est préférable de signer un contrat de courtage ACHAT pour une représentation légale en bonne et due forme lors d’une transaction. De plus, dans ce contrat, les honoraires de votre courtier ainsi que son offre de service vous seront expliqués (à la discrétion du courtier).

Voici un exemple : le courtier collaborateur inscrit dans son contrat avec ses acheteurs des honoraires de total de 3%. Le courtier vendeur partage 2% avec le courtier des acheteurs, donc il reste 1% qui sera défrayé par les acheteurs. Pour un total de 3% d’honoraires professionnels. Il est FAUT de croire qu’en 2020, les services professionnels d’un courtier immobilier représentant des ACHETEURS sont GRATUITS! Les courtiers sont des professionnels autant qu’un comptable ou qu’un inspecteur en bâtiment.

La plupart des programmes de prêts exigent un score de 680 ou plus. Les emprunteurs ayant une cote de crédit plus élevée représentent moins de risques pour le prêteur, ce qui se traduit souvent par une exigence de mise de fonds moins élevée et un meilleur taux d’intérêt. 

À l’inverse, les acheteurs de maison ayant une cote de crédit plus faible peuvent avoir besoin de mettre plus d’argent en mise de fond (où accepter un taux d’intérêt plus élevé) pour compenser le risque du prêteur. Votre conseiller hypothécaire reste le meilleur professionnel pour valider votre situation de crédit. Chaque institution financière a leurs particularités et leurs critères d’admissibilité.

Les acheteurs d’une première maison ne versent habituellement qu’une mise de fonds de 5% à 20% sur une propriété. Plusieurs programmes pour les acheteurs d’une première maison n’exigent pas de mise de fonds importante. Pendant de nombreuses années, les prêts conventionnels exigeaient une mise de fonds de 20%.

Ces types de prêts étaient généralement contractés par des acheteurs réguliers qui pouvaient utiliser la valeur nette de leur maison existante comme source de fonds pour la mise de fonds. Toutefois, certains programmes de prêts conventionnels plus récents sont offerts avec une mise de fonds de 5% si l’emprunteur détient une assurance hypothécaire privée.

Source: – SCHLAgence de la consommation en matière financière du Canada

Si la valeur nette accumulée de votre maison actuelle est appliquée à la mise de fonds sur la nouvelle propriété, il est évident que la première devra être vendue en premier. Certains acheteurs de maison décident de transformer leur maison actuelle en un bien d’investissement, en la louant.

Dans ce cas, la maison actuelle n’aura pas besoin d’être vendue. Toutefois, la banque devra quand même évaluer votre profil de risque et vos antécédents de crédit pour déterminer s’il est possible de faire un prêt sur une nouvelle maison, tout en conservant le titre de l’ancienne. C’est ce qu’on appelle le ratio d’endettement. Votre ratio d’endettement est un calcul que les institutions financières utilisent en additionnant tous vos paiements effectués régulièrement et en le divisant par votre revenu mensuel brut.

Les acheteurs ont souvent peu de temps pour vendre leur maison actuelle lorsqu’ils déménagent dans une nouvelle ville en raison d’un transfert d’emploi. Si vous déménagez, mais que vous occupez un poste chez le même employeur, vérifiez s’il offre une aide à la réinstallation pour compenser certains des coûts.

Cela dépend de vos critères de sélection, des maisons disponibles, des secteurs visés, etc. Il est certain que le magasinage de propriété est aujourd’hui plus facile que jamais. Nous avons la possibilité de rechercher des maisons sur le Web, de visualiser des photos en HD, de regarder des panoramas en 360° en visite virtuelle et des vidéos. 

Avant même de mettre un pied hors du confort de votre salon vous avez une idée des lieux, le nombre de visites a complètement changé la donne en matière d’achat de maison. La commodité est à un niveau jamais atteint. Mais rien ne vaut la visite d’une propriété en personne.

Les offres écrites devraient stipuler le délai dans lequel le vendeur doit répondre. Habituellement un délai variant de 24 heures à 48 heures.

Les vendeurs peuvent accepter ou rejeter catégoriquement une offre initiale. Mais il y a une troisième voie qui est assez courante, les vendeurs peuvent initier une contre-offre. Donc, si une contre-offre est faite par le vendeur, vous êtes toujours dans le jeu.

Vous et votre agent immobilier devez déterminer si la contre-offre est acceptable. Si c’est le cas, l’approuver permet de conclure l’affaire immédiatement dans un court délai.

N’oubliez pas que les offres et les contre-offres peuvent faire l’objet de nombreux va-et-vient ; ce qui n’est pas inhabituel et les négociations font partie de la routine des courtiers immobiliers. Chaque révision devrait rapprocher les deux parties sur les termes de l’accord.

Conformément à la Loi sur le courtage immobilier et à ses règlements, et dans le but que vous soyez mieux protégé, votre courtier a l’obligation de vous recommander de faire effectuer une inspection complète par un professionnel ou un inspecteur en bâtiments reconnu, qui devra répondre à certaines exigences :

  1. Détenir une assurance responsabilité professionnelle contre les fautes, erreurs ou omissions afin de vous dédommager, si jamais il en commet dans le cadre de l’inspection du bâtiment. (Une preuve écrite constitue le meilleur moyen de vous assurer qu’il en détient une.)
  2. Effectuer ses inspections conformément à une norme de pratique reconnue qui fournit les lignes directrices minimales, définit certains termes spécifiques et uniformise la présentation des rapports.
  3. Utiliser une convention de services reconnue qui précise la nature, l’étendue ainsi que les limites des services offerts par l’inspecteur, de même que leurs coûts. Elle pourrait aussi comporter une clause vous engageant à lire attentivement le rapport d’inspection et à poser vos questions à l’inspecteur, afin d’en comprendre parfaitement le contenu.
  4. Vous remettre un rapport écrit, ce qui est essentiel pour obtenir une appréciation de l’état de l’immeuble convoité, et ainsi vous aider à prendre une décision éclairée.

Les critères ci-dessus devraient orienter votre choix face à plusieurs candidats possibles. Votre courtier peut vous fournir une liste d’inspecteurs ou de professionnels détenant un titre en règle (ex. : un architecte, un technologue en bâtiments ou un ingénieur en bâtiments) qui respectent ces exigences. Il a alors l’obligation de vous fournir plus d’un nom.

Source : OACIQ

Il n’est pas nécessaire de l’inscrire dans la promesse d’achat puisque durant l’inspection, vous serez présent, avec votre courtier immobilier.

Afin de poser les questions et de constater les différents (possible) problèmes qui seront détectés par l’inspecteur en bâtiment. Cette « visite finale » donne aux acheteurs la chance de s’assurer que rien n’a changé depuis leur première visite.

La réponse rapide est que seuls les courtiers immobiliers sont en mesure de vous répondre, et ce grâce à l’accès aux outils avec lesquels ils travaillent. Sans aucun outil, le courtier inscripteur est en mesure de pouvoir vous répondre depuis combien de temps la propriété est en vente.