Immeuble à revenus (à vendre)

Est-ce le moment propice pour acheter un immeuble à revenus ?

Évaluez votre situation financière afin de déterminer s’il est actuellement avantageux pour vous d’acheter un immeuble de placement. Voici quelques questions à prendre en compte :

• Pouvez-vous assumer le fardeau financier d’un tel achat tout en respectant vos obligations existantes ?
• Votre crédit, est-il en règle ?
• Disposez-vous de la mise de fonds minimale de 20 % nécessaire pour obtenir votre financement ?
• Avez-vous tenu compte des frais de clôture dans le calcul de vos dépenses ?
• Si vous devez effectuer des réparations à l’immeuble avant de le louer, aurez-vous les fonds nécessaires pour payer ces réparations et couvrir les paiements hypothécaires jusqu’à ce que vous ayez des locataires ?
• Si vous avez une résidence principale, pouvez-vous utiliser celle-ci comme source possible de financement ? (Pour financer l’achat d’un multilogements locatif, il se pourrait que vous puissiez emprunter jusqu’à 80 % de la valeur actuelle de votre maison.)

Conseils pour faciliter votre recherche de multilogements

Voici d’autres points à prendre en considération lors de votre recherche de propriétés :

Quel type d’immeuble commercial souhaitez-vous acheter ?

• La plupart des acheteurs d’immeuble de placement commencent par un appartement en copropriété ou une maison unifamiliale. Il est toutefois plus probable de générer des revenus en achetant un immeuble à logements multiples.
• Plus le multilogements est grand, plus vous aurez d’impôt à payer et d’espace à entretenir. En outre, le revenu de location plus élevé que vous en tirerez ne couvrira peut-être pas vos dépenses supplémentaires.

Quel est l’emplacement idéal ?

• Pour attirer de bons locataires, privilégiez les immeubles situés à proximité des écoles, des hôpitaux, des transports en commun, des entreprises, des commerces de détail, etc.
• Concentrez-vous sur les quartiers où la demande pour les immeubles locatifs est forte, et devrait le rester dans un proche avenir.

Quel est l’état du marché locatif et du marché de l’emploi dans le secteur ?

• Le nombre d’immeubles locatifs à vendre dans un quartier peut influer sur le prix que vous paierez.
• Un marché de l’emploi en croissance suscite habituellement une hausse de la demande de logements et peut se traduire par des revenus locatifs accrus.
• Un secteur en expansion, où de grands projets d’amélioration sont prévus (comme la construction d’un immeuble à usage résidentiel et commercial, d’une station de métro ou d’une clinique) peut-être plus attrayant pour des locataires potentiels.

L’achat d’un duplex est-il rentable ?

• L’achat d’un immeuble locatif doit être considéré comme un investissement à long terme qui contribue à la croissance du patrimoine.
• Comparez son rendement potentiel à celui d’autres placements.

Obtenez des conseils de professionnels de l’immobilier commercial

• Rassemblez une équipe de professionnels qui pourront vous conseiller sur les questions immobilières, juridiques, fiscales et financières. Obtenir les bons conseils dès le début pourrait générer des économies à long terme.
• Comme l’achat d’un immeuble locatif sera un investissement, songez à intégrer un conseiller en placements à votre équipe, car l’acquisition de toute propriété aura une incidence sur la composition de votre actif et l’ensemble de votre portefeuille.

Une fois que vous aurez trouvé l’immeuble locatif qui vous convient, consultez un courtier hypothécaire, pour discuter de vos options de financement.

Obtenez une approbation rapidement pour votre immeuble à revenus

Il faut une réponse rapide pour saisir les occasions qui se présentent. Faites approuver rapidement votre demande de financement pour une propriété en fournissant tous vos renseignements financiers à l’avance. Ces renseignements comprennent notamment les montants disponibles en argent, sous forme de REER ou de placements non enregistrés et dans des portefeuilles d’actions et d’obligations, ainsi que la valeur de tout autre bien immobilier.

Les types d’immeubles locatifs, duplex, triple, condo

Vous envisagez l’achat d’un multilogements locatif ? Si oui, il y a en général trois types de propriétés parmi lesquels choisir :

Propriétaire d’un immeuble locatif

Si vous êtes propriétaire d’un immeuble locatif, vous avez certaines obligations en ce qui concerne le traitement fiscal des revenus que vous tirez de vos activités et des dépenses que vous engagez. Vous avez également certaines obligations à remplir envers vos locataires, dont celle de leur remettre un relevé 31, que vous devez d’abord produire. De même, vous pourriez bénéficier de certains avantages fiscaux. Si vous êtes propriétaire d’un immeuble et que vous avez loué un logement admissible pour lequel un loyer a été payé ou était payable pour le mois de décembre 2020, vous devez produire le relevé 31 et le transmettre au locataire. Ce relevé sert à déclarer les renseignements relatifs à l’occupation du logement au 31 décembre 2020. En tant que propriétaire d’un immeuble locatif, vous pouvez profiter de certains avantages fiscaux et vous devez remplir certaines obligations.

La régie du logement et les propriétés locatives

Si, sur papier, l’achat d’une propriété à vocation locative peut vous sembler une bonne affaire, il faut aussi considérer un autre élément important : les restrictions qu’impose la Régie du logement. La plupart du temps, quand les gens achètent leur premier duplex, ils connaissent mal les règles de la Régie. Ils les découvrent par la suite, au fur et à mesure. Malheureusement, les gens sont mal préparés parce qu’ils ont regardé uniquement l’aspect financier de la chose.

Bien que les prix des propriétés ne soient pas réglementés par la Régie, le prix des loyers, quant à lui, est très encadré. On voit régulièrement de vieux propriétaires qui ont des locataires de longue date et qui ont laissé le loyer sans augmentation pendant des années. On se retrouve avec des loyers qui sont trop bas par rapport au marché actuel, et pour celui qui souhaite optimiser, c’est beaucoup plus complexe que de simplement le réafficher au prix du marché. C’est pourquoi, avant d’acheter un triplex, il est essentiel de prendre le temps de se familiariser avec les droits locatifs au Québec qui peuvent imposer des limites importantes aux propriétaires.

Être propriétaire d’un immeuble ne donne pas tous les droits. Même si l’immeuble semble intéressant sur papier et que tous les chiffres laissent croire à un bon potentiel de rentabilité, il ne faut pas oublier l’autre élément à considérer : les locataires. Il faut bien évaluer l’immeuble et accorder autant d’attention à qui l’occupe. Bien sûr, il y a la brique, mais aussi important sinon parfois plus important, c’est de savoir à qui les logements ont été loués.

Mieux vaut un logement vacant que mal loué

Lorsque l’on achète un immeuble avec un logement vacant, la prudence est de mise. Un nouvel acquéreur de duplex aura le réflexe de louer au premier venu, de crainte d’avoir un logement vide. Rappelons que la personne à qui on loue fait la différence dans la rentabilité de son investissement et dans la qualité de vie des autres occupants de l’immeuble. Il faut s’assurer de louer à quelqu’un qui sera en mesure non seulement de respecter les obligations financières, mais aussi de ne pas déranger les autres locataires de l’immeuble.

La SCHL et les immeubles locatifs

SCHL Immeubles locatifs est une assurance prêt hypothécaire pour les multilogements comptant deux à quatre logements locatifs, non occupés par le propriétaire.

• Produit offert à différents types d’emprunteurs : citoyens canadiens, résidents permanents (y compris les nouveaux arrivants), travailleurs autonomes et sociétés emprunteuses (si elles fournissent leur cautionnement personnel ou si elles sont un coemprunteur).
• Options touchant l’admissibilité aux assouplissements relatifs à l’amortissement de la dette.

Admissibilité aux assouplissements relatifs à l’amortissement de la dette

Il est possible d’utiliser jusqu’à 50 % du revenu de location brut ou net, selon le cas.

Revenu de location brut

Il est possible d’inclure jusqu’à 50 % du revenu locatif brut de la propriété visée. Les taxes foncières et les frais de chauffage de la propriété peuvent être exclus du calcul des rapports ABD et ATD.

CITC* + autres dettes.

* CITC signifie le capital, les intérêts, les taxes foncières et les frais de chauffage.

Revenu de location net

Le prêteur peut appliquer ses directives internes pour déterminer le revenu de location net (loyers bruts moins les dépenses d’exploitation) de la propriété visée ou de tout autre immeuble locatif résidentiel de placement. Il peut exclure toute portion des frais de chauffage qui est payée par le locataire.

Critères d’admissibilité applicables aux programmes

Emprunteurs admissibles, les personnes qui ont la citoyenneté canadienne ou qui sont des résidents permanents au Canada ou des résidents non-permanents légalement autorisés à travailler au Canada. Dans le cas des prêts pour logements de propriétaires-occupants (un logement occupé par le propriétaire), le rapport prêt-valeur (RPV) maximal pour une propriété comptant un ou deux logements est de 95 %. Pour une propriété comptant trois ou quatre logements, le RPV maximal est de 90 %. Dans le cas des prêts pour petits multilogements locatifs (aucun logement occupé par le propriétaire), le RPV maximal pour une propriété comptant deux à quatre logements est de 80 %.

Mise de fonds minimale de la SCHL pour les immeubles locatifs

Dans le cas des prêts pour logements de propriétaires-occupants, la mise de fonds minimale pour une propriété comptant un ou deux logements est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $ de la valeur d’emprunt et de 10 % sur le reste. Pour une propriété comptant trois ou quatre logements, la mise de fonds minimale est de 10 %. Dans le cas des prêts pour petits immeubles locatifs, la mise de fonds minimale est de 20 %.

Prix d’achat et valeur d’emprunt, période d’amortissement et emplacement

Dans le cas des prêts pour logements de propriétaires-occupants et pour petits immeubles locatifs, le montant du prix d’achat ou de la valeur d’emprunt ou de la valeur de la propriété rénovée doit être inférieur à 1 000 000 $. En ce qui concerne les prêts pour propriétaires-occupants, le financement assuré par la SCHL est offert à l’égard d’une seule propriété par emprunteur/coemprunteur, et ce, en tout temps. La période d’amortissement maximale est de 25 ans. La propriété doit être située au Canada et être habitable et accessible en tout temps et toute l’année. Ce critère d’admissibilité s’applique aux habitations situées sur une île et accessibles au moyen d’un pont ou d’un traversier.

Mise de fonds

La mise de fonds provient par exemple des économies de l’emprunteur, de la vente d’une propriété ou d’un don non remboursable fait par un proche parent.

Revenu de location

Nous proposons différentes méthodes de calcul du revenu de location pour établir l’admissibilité de l’emprunteur. L’emprunteur peut occuper ou non l’immeuble, et la propriété peut être visée ou non par la demande d’assurance prêt.

Solvabilité

Au moins un emprunteur (ou caution) doit avoir un pointage de crédit minimal de 680. La SCHL peut envisager d’autres moyens pour évaluer la solvabilité d’un emprunteur sans antécédents de crédit. Dès le 1er juillet 2020, l’agence fédérale modifiera le pointage de crédit minimal exigé pour les demandes d’assurance prêt hypothécaire. L’acheteur devra avoir une cote de crédit d’au moins 680 au lieu de 600. Par ailleurs, les sources non traditionnelles de mise de fonds ne seront plus acceptées. La SCHL dit avoir revu ses critères notamment en raison des impacts de la COVID-19 sur le marché de l’habitation.

Amortissement de la dette

Le seuil maximum est un rapport d’amortissement brut de la dette (ABD) de 35 % et un rapport d’amortissement total de la dette (ATD) de 42 %.

Taux d’intérêt

Les rapports ABD et ATD sont calculés en utilisant le taux d’intérêt contractuel ou celui des prêts hypothécaires ordinaires à cinq ans établi par la Banque du Canada, selon le plus élevé des deux.

Options de versement

Une avance unique inclut le coût des améliorations si celui-ci est inférieur ou égal à 10 % de la valeur de la propriété rénovée. Les avances échelonnées incluent le coût de financement de la construction ou des améliorations supérieur à 10 % de la valeur de la propriété rénovée. Avec le traitement complet, la SCHL autorise jusqu’à quatre avances, sans frais. Avec le traitement de base, le prêteur valide les avances sans obtenir l’autorisation préalable de la SCHL.

Résidents non permanents, logements de propriétaires-occupants seulement

L’assurance prêt hypothécaire n’est offerte qu’aux résidents non permanents qui veulent acheter une seule habitation de type propriétaire-occupant, selon un RPV maximal de 90 %. Les résidents non permanents ne peuvent pas prouver leur solvabilité au moyen d’une autre méthode. Lorsqu’il n’est pas possible d’obtenir un dossier de crédit, une lettre de recommandation de l’institution financière de l’emprunteur dans son pays d’origine peut être prise en considération. SCHL Immeubles locatifs offre aux investisseurs davantage de choix en matière de financement pour l’achat d’un multilogements locatif. Consulter le PDF.

Le contenu de la présente publication est fourni à titre indicatif seulement et n’a pas pour but de vous donner des conseils hypothécaires, financiers, de placements, fiscaux, juridiques, comptables ou autres et vous ne devez pas vous y fier à cet égard. Les lecteurs devraient consulter leurs conseillers professionnels lorsqu’ils envisagent de mettre en œuvre une stratégie afin d’assurer que les circonstances individuelles ont été prises en considération et que le plan tient compte des derniers renseignements disponibles.

Source:

• RBC
• SCHL
• Revenu Québec