Combien puis je emprunter ?

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Avant de commencer la recherche d’une propriété, vous devriez sérieusement considérer la demande de pré-approbation hypothécaire pour vous aider à sauver du temps. Une pré- approbation détermine le prix de la maison que vous pouvez vous permettre selon votre situation financière. De cette façon, vous avez une idée plus claire des prix de vente appropriés lorsque vos effectuez vos recherches de propriétés. Avec une pré- approbation, vous profitez d’un blocage du taux hypothécaire, dans l’éventualité où vous entrevoyez une augmentation imminente du marché.

Qu’est-ce qu’une pré-approbation hypothécaire ?

Une pré-approbation hypothécaire est un processus qui vous permet d’accéder à d’importantes informations relatives à vos recherches immobilières. Lorsque vous obtenez une pré-approbation pour un prêt hypothécaire, vous saurez:

  • Le montant maximal que vous pouvez emprunter
  • Le montant de vos mensualités hypothécaires associées au prêt maximum
  • Le taux de votre premier terme hypothécaire

La demande de pré-approbation hypothécaire est gratuite et ne vous engage à rien. Cependant, lorsque vous obtenez une pré-approbation, le taux en cours vous est garanti pendant 30 à 160 jours (selon le prêteur). Ainsi, vous vous protégez en cas d’augmentation de taux. En plus, si les taux d’intérêts baissent pendant ce temps, votre prêteur vous accordera le taux le plus bas.

Avoir recours à une pré-approbation

La pré-approbation d’un prêt hypothécaire vous aide de plusieurs manières. Elle vous fait gagner du temps dans votre recherche parce que vous ne magasinez que des maisons dans votre gamme de prix. Une pré-approbation donne à votre courtier immobilier le signal que vous êtes sérieux quant à votre processus d’achat. Par conséquent, vous recevrez un service plus rapide et encore plus professionnel. Enfin, quand viendra le temps de faire une promesse d’achat, la pré-approbation rassurera le vendeur quant à vos capacités financières. Ceci ne fera que vous avantager lors d’une situation concurrentielle où plusieurs offres ont été déposées sur la même propriété. N’oubliez pas que si les taux d’intérêts baissent avant que vous ne signiez le contrat hypothécaire, le prêteur devra vous offrir le taux inférieur, malgré le verrouillage du taux offert habituel entre 90 à 120 jours.

Comment obtenir une pré-approbation de prêt hypothécaire ?

Vous devrez remplir une demande auprès d’un courtier hypothécaire ou d’une institution financière. Le créancier devra vérifier certaines informations pour s’assurer que vous répondez aux critères d’adhésion. Afin de déterminer le maximum de prêt auquel vous vous qualifiez, le prêteur vous demandera certains documents important.

  1. Côte de crédit

Votre côte de crédit indique votre santé financière, et permet au prêteur d’évaluer le risque en vous accordant un prêt. Si votre côte de crédit est entre 680 et 900, vous aurez droit à un prêt hypothécaire avec un créancier de qualité « A’’ (les banques à charte sont des prêteurs ‘’A’’).

Si votre côte de crédit est inférieure à 680 et supérieure à 600, le créancier prendra en considération d’autres détails afin de déterminer si vous vous qualifiez auprès d’un prêteur « A ». Si vous n’êtes pas admissible, vous devrez faire affaire avec un prêteur de qualité «B», pour obtenir une pré-approbation hypothécaire. Effectuez une recherche sur internet pour trouver un prêteur privé.

Si votre côte de crédit est inférieure à 600, vous ne pourrez vous qualifier qu’auprès d’un prêteur de qualité «B», et vous n’obtiendrez pas nécessairement les meilleurs taux hypothécaires en vigueur.



  1. La mise-de-fond

La somme de mise-de-fond en liquidités pour l’achat de votre maison. Au Canada, la mise de fonds minimale est de 5 % du prix d’achat de la propriété. Néanmoins, si vous déposez moins de 20%, vous devrez vous munir d’une assurance hypothécaire afin de protéger le créancier en cas de défaut de paiement.

L’importance de votre acompte affecte le montant du prêt. Par exemple, si vous voulez acheter une propriété dont la valeur est de 300,000$, vous aurez besoin d’au moins 15,000$ pour effectuer le paiement minimal de 5%.

300 000$ x 5 % = 15 000$

  1. Votre ratio d’endettement

Votre ratio d’endettement se base sur deux calculs pour déterminer le niveau maximum de votre paiement hypothécaire mensuel. Le calcul se base sur votre revenu mensuel, vos dépenses et vos autres dettes courantes. Les prêteurs utilisent les résultats dans le but de s’assurer que vous pouvez effectuer vos paiements mensuels, tout en continuant à respecter vos autres obligations financières. Ainsi, si vous avez la pré-approbation, cela signifie qu’il y a un faible risque que vous fassiez défaut de paiement.

  1. Documentation complémentaires

Selon le courtier hypothécaire ou le prêteur, les documents relatifs à votre demande de pré-approbation peuvent varier. Par exemple, certains courtiers hypothécaires exigent une preuve de revenu pour une pré-approbation, tandis que d’autres ne l’exigent qu’au moment de finaliser la demande.

Voici une liste des documents qu’on pourrait vous demandez lors de votre demande de pré- approbation hypothécaire:

  • Identification
  • Preuve de revenu (fiches de paie et une lettre de votre employeur, ou un avis de cotisation si vous êtes travailleur indépendant)
  • Historique avec votre employeur
  • Preuve du montant de la mise de fond et la capacité de payer les frais de clôture (états financiers les plus récents, compte bancaire et portefeuille financier)
  • Preuve de tous les autres actifs que vous possédez, comme une voiture, une maison ou un bateau
  • Les informations relatives à vos autres dettes:
    • Les cartes de crédit ou marge de crédit
    • Les montants relatifs au conjoint ou à la pension alimentaire des enfants
    • Solde des prêts étudiants
    • Les contrats de location de voiture
    • Les prêts personnels

Vous avez reçu votre pré-approbation hypothécaire et maintenant ?

Une fois que vous êtes pré-approuvé, vous êtes en mesure de connaître avec précision le montant maximal que vous pouvez emprunter. Vous saurez également le taux hypothécaire de votre premier terme. Et si vous verrouillez ce taux, vous serez protégé contre de futures hausses pendant les 30 à 160 jours suivants. Vous pouvez alors prendre le montant maximal du prêt hypothécaire et l’utiliser comme un critère pour vos recherches. Ainsi, vous ne vous déplacerez que pour visiter les maisons qui sont en vente dans votre fourchette de prix.

Limites d’une pré-approbation hypothécaire

Finalement, sachez qu’une pré-approbation ne garantie, malheureusement, pas l’accord du prêt hypothécaire. Lorsque vous appliquez pour un prêt hypothécaire après que votre offre d’achat est acceptée, votre prêteur se penchera sur les détails de la propriété afin de s’assurer qu’elle répond à ses critères. Si la propriété ne se qualifie pas, vous ne serez pas admissible au prêt hypothécaire. Par exemple, si la maison a de l’amiante, des problèmes de câblage et de tuyauterie, qu’elle est considérée comme une maison du patrimoine, le prêteur pourrait vous refuser le financement hypothécaire.

La pré-approbation d’un prêt hypothécaire ne signifie pas que vous devriez acheter une maison qui se situe au plafond de votre gamme de prix. Le montant qui vous est pré-approuvé représente seulement combien votre prêteur est disposé à vous offrir selon votre profil financier, et non pas combien vous devriez dépenser. Vous pouvez choisir d’acheter une maison dont le prix est inférieur au prêt maximal qui vous est accordé. De cette manière, vous serez assurer que votre budget ne sera pas serré et vous serez en mesure de continuer à épargner tout en effectuant le remboursement de la dette.

Devenir propriétaire, est-ce pour moi ?

Une expérience aussi réjouissante qu’éprouvante. Faire l’acquisition d’un bien immobilier est un processus complexe, qui vous engage sur un bon bout de temps. Il s’agit également d’un moyen d’assurer votre avenir. Pour se frayer un chemin dans la jungle administrative et financière, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) publie depuis deux décennies un guide, L’achat d’une maison étape par étape. À l’occasion de la nouvelle édition de ce petit manuel, abordons ici en résumé les questions à s’imposer avant de passer à l’acte.

Si vous n’avez jamais été propriétaire, partez du principe que vous n’imaginez pas à quel point cela peut coûter, exiger du temps et créer de responsabilités. L’achat comporte énormément de frais, avant et après avoir emménagé. Les frais initiaux comprennent la mise de fonds et autres taxes. Ils sont suivis des frais d’occupation, avec les nombreuses factures des services publics, l’impôt foncier ou encore les paiements hypothécaires. Sans parler des coûts d’entretiens ordinaires, des petites ou grosses réparations. Acheter une maison, cela revient parfois à jouer à la loterie. Qui peut vous assurer qu’aucune rénovation d’ampleur surviendra (pensez au toit, aux fondations, etc.). Face à cet ensemble de contraintes, l’interrogation logique est de savoir si l’on dispose des finances nécessaires et de la capacité de les gérer avec assez de discipline.

Ai-je les moyens d’accéder à la propriété ?

Avant de commencer à chercher une maison, la SCHL conseille de déterminer combien vous pouvez payer. Le remboursement du prêt hypothécaire sera probablement votre plus grande dépense, mais il y a d’autres coûts que vous devez aussi connaître. Le bon procédé est alors de dresser un bilan clair de votre situation financière. Notez en premier lieu votre revenu mensuel net et déduisez vos dépenses. En déterminant combien vous dépensez chaque mois en épicerie, pour les vêtements, les cadeaux, les soins. Ajoutez-y les remboursements de crédits et dettes, les dépenses de loisirs mais aussi votre épargne et vos placements.

Les règles d’accessibilité financière estiment que vos frais d’occupation mensuels ne devraient pas dépasser 32% de votre revenu mensuel brut moyen et que le montant total de vos dettes et emprunts ne devrait pas dépasser 40%. Le montant maximum que vous pouvez vous permettre pour une maison dépend de ces chiffres et du montant de votre mise de fonds.

Comment vais-je financer ?

Pour financer l’achat de votre maison, il est recommandé de vous tourner vers des professionnels pour discuter des options et des modalités hypothécaires. Une mise de fonds peu élevée se traduit généralement par une prime d’assurance de prêt plus élevée. Si votre province perçoit la taxe de vente, vous devrez payer la taxe de vente provinciale sur le montant total de la prime. Lorsque vous planifiez le financement d’une maison, préparez-vous pour les moments difficiles, comme une perte de revenu, une augmentation des dépenses ou une hausse des taux d’intérêt. Parallèlement, demandez un prêt moins élevé afin de réduire vos frais d’occupation et de mieux faire face aux imprévus. Évaluez l’impact d’une hausse des taux d’intérêt sur vos paiements mensuels et essayez de vous libérer de votre prêt hypothécaire le plus rapidement possible.

Quelle maison me conviendrait ?

Une fois que vous connaissez bien vos options financières, vous pouvez partir en quête d’une maison qui répondra à vos besoins, actuels mais également à plus long terme. Faites une liste des caractéristiques souhaitées et réfléchissez surtout à l’emplacement (ville, banlieue de Montréal), à la taille (avec ou sans enfant) et à des aspects plus techniques tels que l’efficacité énergétique ou l’impact environnemental. «Le choix de maison que vous faites aujourd’hui aura des répercussions sur votre style de vie et vos finances pour de nombreuses années. Prenez le temps de réfléchir», insiste le guide.

Comment dois-je faire pour conclure la vente ?

Lorsque vous aurez passé les quatre étapes précédentes, il ne vous restera plus qu’à remettre au vendeur une promesse d’achat, appelée parfois « convention d’achat-vente ». Il s’agit d’un contrat qui vous lie sur le plan juridique et elle doit donc être préparée minutieusement, par votre courtier immobilier ou votre notaire par exemple. Attendez-vous à négocier, prenez soin de passer en revue toutes les conditions de la promesse d’achat. Et le tour sera joué. «Être propriétaire comprend son lot de responsabilités. Il vous revient maintenant d’apprendre à entretenir votre maison et à protéger votre investissement.»

Source: LesAffaires.com Ratehub.ca