Marge de crédit hypothécaire

Il existe deux grands types de marges de crédit hypothécaires : la marge de crédit combinée à une hypothèque et la marge de crédit hypothécaire indépendante.

Marge de crédit hypothécaire combinée à une hypothèque

La plupart des grandes institutions financières offrent, sous différentes marques maison, une marge de crédit hypothécaire combinée à une hypothèque, aussi connue sous le nom de prêt hypothécaire sur valeur domiciliaire. Cette marge est offerte comme composante d’une hypothèque à terme fixe. En général, il n’y a pas de montant fixe à rembourser sur une marge de crédit hypothécaire. Le prêteur exige seulement le paiement des intérêts sur les sommes empruntées. Une hypothèque à terme fixe a une période d’amortissement. Vous devez faire des remboursements réguliers du capital et des intérêts en respectant un calendrier de paiements.

La limite d’une marge de crédit hypothécaire combinée à une hypothèque est au maximum 65 % du prix d’achat ou de la valeur marchande de votre maison. À mesure que vous remboursez votre hypothèque, le montant du crédit disponible augmente, jusqu’à ce que cette limite soit atteinte. Prenons l’exemple suivant. Vous avez acheté une maison de 400 000 $ avec une mise de fonds de 80 000 $. Le solde de votre hypothèque est de 320 000 $. La limite de la marge de crédit hypothécaire est fixée à 65 % du prix d’achat de la maison, soit 260 000 $.

Pour l’exemple, on suppose que l’hypothèque a un taux de 4 % et un amortissement de 25 ans. Les montants fournis sont ceux qui correspondent à la fin de chaque année. À la figure 1, on voit qu’à mesure que vous remboursez votre hypothèque et que le capital diminue, la valeur nette de votre maison augmente. La valeur nette de votre maison est la portion que vous avez payée avec votre mise de fonds et vos remboursements en capital. À mesure que la valeur nette augmente, le montant du crédit disponible sur la marge de crédit hypothécaire augmente aussi.

Figure 1 : Marge de crédit hypothécaire combinée à une hypothèque

Dans ce graphique, on voit que le crédit disponible sur la marge de crédit hypothécaire n’a pas augmenté au cours de l’année 25, car la limite de la marge est atteinte à l’année 24.

Utiliser une marge de crédit hypothécaire combinée à une hypothèque pour acheter une maison

Vous pouvez financer une partie de l’achat de votre maison avec une marge de crédit hypothécaire et l’autre partie avec l’hypothèque à terme fixe. Déterminez avec le prêteur de quelle façon vous utiliserez chaque portion pour financer l’achat de votre maison.

Votre mise de fonds doit être d’au moins 20 % ou la valeur nette de votre maison doit être d’au moins 20 %. Votre mise de fonds (ou valeur nette) devra être plus élevée si vous financez l’achat de votre maison avec une marge de crédit hypothécaire seulement. Le financement à l’aide d’une marge de crédit hypothécaire ne peut pas dépasser 65 % du prix d’achat ou de la valeur marchande de la maison.Vous pouvez financer jusqu’à 80 % du prix d’achat ou de la valeur marchande de la maison. Par contre, la portion qui excède 65 % doit être financée avec une hypothèque à terme fixe.

Si, par exemple, vous achetez une maison de 400 000 $ et faites une mise de fonds de 80 000 $, le montant du financement hypothécaire est de 320 000 $. Vous ne pouvez pas obtenir plus de 260 000 $ (400 000 $ x 65 %) sous forme de marge de crédit hypothécaire. La tranche de 60 000 $ restante (320 000 $ – 260 000 $) doit être financée à l’aide d’une hypothèque à terme fixe.

Créer des sous-comptes dans une marge de crédit hypothécaire combinée à une hypothèque

Une marge de crédit hypothécaire combinée à une hypothèque peut comprendre d’autres types de produits financiers à l’intérieur d’une même limite de crédit.

Par exemple :

• prêt personnel
• carte de crédit
• prêt auto
• prêt d’entreprise

Vous pourriez demander d’ajouter ces produits financiers sous votre marge de crédit hypothécaire combinée à une hypothèque à titre de sous-comptes. Ces produits financiers peuvent avoir des modalités et des taux d’intérêt différents de ceux de la marge de crédit hypothécaire. Vous pouvez aussi utiliser la marge de crédit hypothécaire pour payer vos dettes contractées auprès d’autres prêteurs. Une marge de crédit hypothécaire combinée à une hypothèque exige de la discipline. Sinon, vous risquez de vous endetter au-delà de votre capacité de payer.

Marge de crédit hypothécaire indépendante

Une marge de crédit hypothécaire indépendante est un produit de crédit renouvelable garanti par votre maison. Elle n’est pas liée à une hypothèque.

La limite de crédit d’une marge de crédit hypothécaire indépendante :

• peut aller jusqu’à 65 % du prix d’achat ou de la valeur marchande de la maison
• n’augmente pas à mesure que le capital de l’hypothèque est remboursé

Vous pouvez demander une marge de crédit hypothécaire indépendante auprès d’un prêteur qui offre ce produit.

Solution de rechange au prêt hypothécaire

La marge de crédit hypothécaire indépendante peut être une solution de rechange à l’hypothèque. Vous pouvez choisir cette option plutôt qu’une hypothèque pour acheter une maison.

En achetant une maison à l’aide d’une marge de crédit hypothécaire indépendante au lieu d’une hypothèque traditionnelle :

• vous pouvez rembourser le capital et les intérêts comme vous le voulez, sans calendrier fixe
• votre mise de fonds ou valeur nette de propriété devra être plus élevée (au moins 35 % du prix d’achat ou de la valeur marchande)

Utiliser une marge hypothécaire plutôt qu’une hypothèque peut offrir de la souplesse. Vous pouvez rembourser le montant de capital de votre choix à tout moment. Vous pouvez même rembourser le solde complet sans pénalité pour paiement anticipé.

Prêts sur la valeur nette d’une maison

Un prêt sur la valeur nette d’une maison est différent d’une marge de crédit hypothécaire. Avec ce type de prêt, on vous verse un montant forfaitaire unique. Ce montant peut représenter jusqu’à 80 % de la valeur de votre maison. Vous payez l’intérêt sur le montant total. Ce prêt n’est pas un crédit renouvelable. Vous devez faire des remboursements fixes sur une période déterminée et selon un échéancier établi. Vos versements servent à rembourser le capital et les intérêts.

Admissibilité à une marge de crédit hypothécaire

Vous devez démontrer votre admissibilité et obtenir l’approbation une seule fois pour une marge de crédit hypothécaire. Lorsqu’on vous accorde une marge de crédit hypothécaire, vous pouvez y avoir accès quand vous voulez.

Vous aurez besoin:

• d’une mise de fonds ou d’une valeur nette de la maison d’au moins 20 % ou
• d’une mise de fonds ou d’une valeur nette de la maison d’au moins 35 % si vous voulez obtenir une marge hypothécaire indépendante plutôt qu’une hypothèque

Avant d’accepter votre demande de marge de crédit hypothécaire, votre prêteur vous demandera :

• une cote de crédit acceptable
• une preuve de revenu suffisant et stable
• un niveau d’endettement acceptable par rapport à votre revenu

Pour avoir droit à une marge de crédit hypothécaire auprès d’une banque, vous devez passer un « test de résistance ». Vous devez prouver que vous pouvez effectuer les paiements à un taux d’intérêt admissible qui est habituellement plus élevé que le taux inscrit dans votre contrat hypothécaire. Les coopératives de crédit et les autres prêteurs qui ne sont pas sous réglementation fédérale peuvent choisir d’utiliser ce test de résistance pour une marge de crédit hypothécaire. Ils ne sont pas obligés de le faire.

La banque doit utiliser le taux d’intérêt le plus élevé entre :

• le taux d’intérêt des prêts hypothécaires ordinaires de 5 ans de la Banque du Canada
• le taux d’intérêt que vous négociez avec votre prêteur, plus 2 %

Si vous êtes propriétaire et que vous voulez utiliser la valeur nette de votre maison pour obtenir une marge de crédit hypothécaire, vous devrez aussi :

• prouver que vous êtes propriétaire de votre maison
• fournir vos renseignements hypothécaires, comme le solde, le terme et l’amortissement de l’hypothèque
• permettre au prêteur d’évaluer votre maison

Vous devrez demander à un avocat (ou un notaire si vous êtes au Québec) ou à une société de droits de propriété d’enregistrer votre maison en tant que garantie. Pour de plus amples renseignements, vous pouvez communiquer avec votre prêteur.

Calculez votre niveau d’endettement par rapport à votre revenu.

Assurance crédit facultative

Lorsqu’une demande de marge de crédit hypothécaire est approuvée, votre prêteur pourrait vous proposer de vous procurer une assurance crédit facultative.

C’est un produit d’assurance vie, d’assurance maladies graves ou d’invalidité qui peut vous aider à faire vos paiements ou à rembourser le solde de votre marge de crédit hypothécaire, habituellement jusqu’à concurrence d’un certain montant, si :

• vous perdez votre emploi
• vous vous blessez ou devenez invalide
• vous tombez gravement malade
• vous décédez

Vous n’êtes pas obligé de vous procurer cette assurance crédit pour que votre demande de marge de crédit hypothécaire soit approuvée. Cette protection est très limitée; vous devez donc lire attentivement ses modalités et poser des questions sur ce que vous ne comprenez pas avant d’y souscrire.

Avant de vous procurer l’assurance crédit facultative :

• vérifiez si vous n’êtes pas déjà couvert par l’intermédiaire de votre employeur pour le remboursement de vos dettes en cas de décès ou d’invalidité
• comparez la protection fournie par d’autres produits d’assurance, comme l’assurance vie ou l’assurance maladie, pour déterminer celui qui répond à vos besoins et offre la plus grande valeur

Renseignez-vous sur l’assurance crédit et l’assurance prêt.

Conseils avant d’obtenir une marge de crédit hypothécaire

• Déterminez si vous avez besoin de crédit supplémentaire ou si vous pouvez plutôt économiser pour atteindre vos buts
• Si vous concluez que vous avez besoin d’une marge de crédit, tenez compte de la souplesse, les frais, le taux d’intérêt et les modalités
• Faites un plan détaillé de l’utilisation que vous ferez de l’argent emprunté
• Établissez un budget réaliste pour vos projets
• Déterminez la limite de crédit dont vous avez besoin
• Comparez les prix et négociez avec différents prêteurs
• Établissez un calendrier de remboursements et respectez-le

Apprenez-en plus sur les facteurs à prendre en considération avant d’emprunter.

Questions à poser aux prêteurs

• Quelles conditions dois-je remplir
• Quel est le meilleur taux d’intérêt offert
• Quel sera le délai de préavis en cas de hausse du taux d’intérêt
• Quels sont les frais qui s’appliquent

Avantages et inconvénients de la marge de crédit hypothécaire

Les avantages de la marge de crédit hypothécaire sont les suivants :

• l’accès au crédit disponible est facile
• le taux d’intérêt est souvent inférieur à celui des autres types de crédit (surtout les prêts non garantis et les cartes de crédit)
• vous ne payez de l’intérêt que sur la somme empruntée
• vous pouvez rembourser à tout moment la somme empruntée, sans pénalité
• vous pouvez emprunter la somme désirée, tant qu’elle ne dépasse pas votre limite de crédit
• elle est souple et vous pouvez l’adapter à vos besoins en matière d’emprunt
• vous pouvez consolider vos dettes, souvent à un taux d’intérêt moindre

Les inconvénients d’une marge de crédit hypothécaire sont les suivants :

• il faut être discipliné, car vous ne devez généralement payer que les intérêts mensuels
• lorsque le crédit disponible est élevé, il est facile de dépenser plus et de rester endetté longtemps
• pour transférer votre hypothèque ailleurs, vous devrez peut-être rembourser la totalité de votre marge de crédit hypothécaire et ses produits de crédit liés
• votre prêteur peut prendre possession de votre maison en cas de défaut, même après avoir discuté d’un plan de remboursement avec vous

Les inconvénients de la marge de crédit hypothécaire qui sont communs aux autres prêts :

• les taux d’intérêt variables peuvent changer à tout moment, ce qui peut augmenter vos versements mensuels (votre prêteur vous en informera à l’avance)
• votre prêteur peut réduire votre limite de crédit à tout moment (votre prêteur vous informera de la baisse à l’avance)
• votre prêteur peut vous demander de payer la totalité du solde de votre marge à tout moment
• votre cote de crédit diminuera si vous ne faites pas les paiements minimaux exigés par votre prêteur

Comprendre votre contrat de marge de crédit hypothécaire

Renseignez‑vous auprès de différents prêteurs afin de trouver la marge de crédit hypothécaire qui convient à vos besoins. Chaque contrat de marge de crédit hypothécaire a des modalités qui lui sont propres. Examinez attentivement ces modalités et posez des questions au prêteur s’il y a quoi que ce soit que vous ne comprenez pas.

Taux d’intérêt

Les marges de crédit hypothécaires peuvent avoir différents taux d’intérêt, selon la façon dont elles sont conçues. Elles ont habituellement un taux variable basé sur le taux d’intérêt préférentiel du prêteur. Le taux préférentiel est fixé par l’institution financière et sert de référence pour les prêts à taux variable offerts par celle-ci. Cela comprend les hypothèques et les marges de crédit.

Par exemple, une marge de crédit hypothécaire peut avoir un taux d’intérêt équivalent au taux préférentiel plus 1 %. Si le taux d’intérêt préférentiel du prêteur est de 2,85 %, le taux d’intérêt de votre marge de crédit hypothécaire serait de 3,85 % (2,85 % + 1 %).

Vous pouvez essayer de négocier les taux d’intérêt avec votre prêteur. Le prêteur tiendra compte de:

• votre cote de crédit
• la stabilité de vos revenus
• votre valeur nette
• le prix de votre maison
• la relation que vous entretenez déjà avec l’institution

Parlez-lui des offres que vous avez reçues d’autres prêteurs.

Votre prêteur peut modifier les taux à tout moment, mais il doit vous aviser en cas de changement. Toute modification apportée au taux d’intérêt préférentiel affectera le taux d’intérêt de votre marge de crédit hypothécaire. Le montant de vos paiements changera aussi. Assurez-vous d’emprunter seulement ce que vous pouvez rembourser. Ceci vous aidera à gérer une hausse éventuelle des taux d’intérêt. Sachez comment vous protéger des hausses de taux d’intérêt.

Frais

Les frais peuvent varier d’une marge de crédit hypothécaire à une autre.

Voici des exemples de frais courants :

• les frais d’évaluation de la maison : votre prêteur exige ces frais pour qu’un spécialiste évalue votre propriété
• les frais juridiques : votre avocat (ou votre notaire, si vous habitez au Québec) ou votre société d’assurance-titres facture des frais pour l’enregistrement de l’hypothèque subsidiaire
• les frais de recherche de titres : un autre type de frais juridiques qui sont facturés pour garantir que votre résidence est libre de tout privilège
• les frais administratifs : votre prêteur facture ces frais pour la création et la tenue de votre compte
• les frais d’assurance crédit (ou primes d’assurance vie, maladies graves, invalidité ou emploi facultatives)
• les frais de mainlevée ou d’annulation : votre prêteur ou votre notaire (si vous habitez au Québec) facture ces frais si vous annulez votre marge de crédit hypothécaire et retirez l’hypothèque subsidiaire du titre de votre maison

Demandez à votre prêteur de vous indiquer tous les frais associés à votre marge de crédit hypothécaire.

Planifier l’utilisation de votre marge de crédit hypothécaire

Faites un plan détaillé de l’utilisation de votre marge de crédit hypothécaire. Établissez votre calendrier de remboursement en prévoyant de payer plus que les intérêts mensuels minimums. Prévoyez un budget réaliste qui tient compte de tous vos projets futurs. Vous pouvez emprunter jusqu’à 65 % du prix d’achat de votre maison ou de sa valeur marchande grâce à une marge de crédit hypothécaire. Cela ne veut pas dire que vous devez emprunter ce montant. Il vous sera plus facile de gérer votre dette si vous empruntez moins.

Décider de votre limite de crédit

Vous pouvez négocier la limite de votre marge de crédit hypothécaire. Il se peut que le prêteur approuve une limite supérieure à vos besoins. Cela pourrait vous inciter à dépenser plus que votre budget ne vous le permet. Vous pouvez demander à votre prêteur de vous accorder une limite de crédit moins élevée si cela vous convient mieux. Cela vous empêchera d’emprunter de l’argent dont vous n’avez pas besoin.

Gérer les dépenses imprévues

Si vous utilisez la marge de crédit hypothécaire pour gérer des dépenses imprévues ou urgentes, par exemple en cas de perte d’emploi, vous empruntez pour couvrir vos frais de subsistance. Si vous empruntez pendant une période prolongée pour payer vos mensualités, vous risquez de vous endetter au-delà de votre capacité de remboursement. Avant d’utiliser la marge de crédit hypothécaire pour des dépenses imprévues, soyez conscient des risques que cela implique. Apprenez comment établir un fonds d’urgence.

Consolider des dettes

Vous pourriez envisager d’utiliser la marge de crédit hypothécaire pour consolider vos dettes à taux d’intérêt élevé, comme un solde de carte de crédit. Réduire le taux d’intérêt que vous payez peut vous aider à gérer vos dettes, mais cela n’éliminera pas les causes de votre endettement. Vous devrez peut-être revoir la façon dont vous dépensez votre argent.

Établir un plan de paiement est une étape importante du processus de remboursement de dettes. Par exemple, vous pourriez convertir une partie de votre marge de crédit hypothécaire en prêt à remboursements fixes, un peu comme une hypothèque.

Vous pourrez ainsi prendre l’habitude de faire des paiements réguliers. Le taux d’intérêt et les modalités de ce prêt peuvent être différents de ceux de votre marge de crédit hypothécaire. Contactez votre prêteur pour en savoir plus sur cette option. Établir un budget est aussi un moyen intéressant de gérer votre endettement. Vous pouvez rajuster vos dépenses au fur et à mesure que vous remboursez votre dette.

Apprenez à faire un plan pour payer vos dettes.

Utiliser une marge de crédit hypothécaire pour investir

Certains utilisent leur marge de crédit hypothécaire pour investir. Avant d’adopter une telle stratégie, demandez‑vous si votre tolérance au risque est suffisante. Vous pouvez risquer d’avoir une hausse du taux d’intérêt de votre marge de crédit hypothécaire et une baisse de valeur des placements. Ces risques peuvent nuire à votre capacité de remboursement.

Accéder aux fonds de votre marge de crédit hypothécaire

Votre prêteur peut vous donner une carte afin d’accéder aux fonds de votre marge de crédit hypothécaire combinée à l’hypothèque. Vous pouvez utiliser cette carte d’accès pour faire des achats, retirer de l’argent au guichet automatique bancaire ou faire des opérations en ligne. Votre prêteur pourrait également vous donner un chéquier. Ces cartes d’accès fonctionnent différemment d’une carte de crédit. Les intérêts sont calculés quotidiennement sur les retraits et les achats faits avec la marge de crédit hypothécaire.

Votre prêteur pourrait aussi vous remettre une carte de crédit en tant que sous-compte de votre marge de crédit hypothécaire combinée à une hypothèque. Le taux d’intérêt de cette carte de crédit pourrait être supérieur à celui de la marge de crédit hypothécaire. Il sera toutefois inférieur à celui de la plupart des autres cartes de crédit. Communiquez avec votre prêteur pour en savoir plus sur les façons d’accéder aux fonds votre marge de crédit hypothécaire.

Transférer votre marge de crédit hypothécaire

Au moment de votre renouvellement, vous pourriez vouloir transférer votre hypothèque et votre marge de crédit hypothécaire. Si vous allez de l’avant, vous devrez probablement payer des frais de mainlevée et d’enregistrement, et d’autres frais juridiques et administratifs. On pourrait aussi vous demander de rembourser toutes vos autres dettes, comme les cartes de crédit, comprises dans votre marge de crédit hypothécaire combinée à l’hypothèque.

Vous arriverez peut-être à convaincre un prêteur de payer certains frais de transfert de vos produits financiers. Ce processus peut être compliqué si votre marge de crédit hypothécaire combinée à l’hypothèque comporte plusieurs sous-comptes dont les dates d’échéance diffèrent. Demandez à votre prêteur de vous indiquer les frais de transfert qui s’appliquent. Renseignez-vous sur le changement de prêteurs quand vous avez une hypothèque subsidiaire.

Annuler votre marge de crédit hypothécaire

Vous devez rembourser la totalité de votre marge de crédit hypothécaire avant de pouvoir l’annuler. Vous pouvez généralement obtenir l’annulation dans les 10 jours suivant votre demande par écrit. Consultez votre contrat de marge de crédit hypothécaire pour en savoir plus sur l’annulation.