Prêt hypothécaire à long terme

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Augmenter la durée des prêts hypothécaires ne consiste pas seulement à offrir un plus grand choix aux consommateurs ; cela pourrait avoir l’avantage de renforcer la stabilité financière, écrit Michael K. Feldman dans le dernier rapport de l’Institut C.D. Howe, un organisme de recherche indépendant à but non lucratif.

L’idée d’amortissements à plus long terme a suscité beaucoup d’attention dans la période précédant les élections fédérales de l’automne dernier. Le candidat PC Andrew Scheer s’est particulièrement fait entendre sur son intention d’augmenter les amortissements pour les acheteurs d’une première maison, ainsi que pour diverses chambres immobilières. L’allongement de la durée des prêts hypothécaires aurait également un impact important sur les consommateurs ainsi que sur l’économie en général.

Feldman est entré dans la conversation sur les prêts hypothécaires à long terme en 2018. Il a depuis été rejoint par le gouverneur de la Banque du Canada, Stephen Poloz, dont les remarques à l’Association canadienne des coopératives de crédit en 2019 ont souligné trois façons dont une plus grande variété de durées de prêts hypothécaires contribuerait à un système financier plus sûr : si plus d’emprunteurs avaient des prêts hypothécaires à plus long terme, ils ne seraient pas confrontés au risque de devoir renouveler à des taux d’intérêt plus élevés aussi souvent ; les propriétaires auraient la possibilité de se constituer un capital plus important en une seule fois, ce qui leur donnerait plus d’options au moment du renouvellement ; et moins d’emprunteurs renouvelleraient leurs prêts hypothécaires au cours d’une année donnée.
M. Feldman ajoute que les hypothèques à long terme servent de protection en cas d’instabilité systémique.

Prêteurs hypothécaires au Canada

« Un ralentissement important du marché immobilier pourrait entraîner l’insolvabilité de certains prêteurs hypothécaires, en particulier les prêteurs non réglementés. Si cela devait se produire, les emprunteurs de ces prêteurs pourraient ne pas pouvoir renouveler leurs prêts hypothécaires si leurs prêteurs étaient liquidés et pourraient ne pas être en mesure de refinancer leurs prêts hypothécaires en raison du ralentissement du marché immobilier », écrit M. Feldman. « Cela entraînerait de nouveaux défauts de paiement, ce qui pourrait déprimer davantage le marché immobilier. Ce risque diminue avec l’augmentation des hypothèques à long terme car il y aura moins de renouvellements pendant toute la durée d’amortissement ». Il existe toutefois certains obstacles réglementaires qui empêchent la banalisation des prêts hypothécaires à long terme au Canada, et l’un d’eux est la demande. Le gouvernement devrait fournir des incitations aux emprunteurs et aux prêteurs pour stimuler cette demande et/ou apporter des modifications réglementaires. M. Feldman écrit que ces changements pourraient inclure la révision des tests de résistance pour les hypothèques à long terme.

« Étant donné que le principal objectif du test de résistance est de prédire la capacité des emprunteurs à continuer à assurer le service de leur prêt hypothécaire s’ils doivent le renouveler à l’échéance à un taux d’intérêt plus élevé, il serait logique d’assouplir le test de résistance pour les emprunteurs désireux de fixer leurs taux pour des durées supérieures à cinq ans. Par exemple, si le test de résistance pour un prêt hypothécaire de dix ans était fixé au taux du contrat plus un pour cent (ou zéro pour cent) sans aucune référence à un « taux hypothécaire de dix ans de la Banque du Canada » (en reconnaissance de la flexibilité de refinancement accrue après dix ans par rapport à cinq ans), alors les emprunteurs pourraient se qualifier pour des prêts hypothécaires plus importants en optant pour des prêts hypothécaires de dix ans. Cela les encouragerait à rechercher des hypothèques à plus long terme et obligerait les prêteurs à offrir des taux compétitifs pour conserver leur part de marché ».

Parmi les autres changements, on peut citer la modification de la loi sur l’intérêt afin de réduire la prime de prix qu’un prêteur devrait demander pour son risque de réinvestissement sur des hypothèques d’une durée maximale de 10 ans et de réduire ce risque en général en accordant aux emprunteurs une période de remboursement à court terme ; l’augmentation des limites des obligations sécurisées et le développement d’un marché privé de titres adossés à des hypothèques résidentielles.

Prêt hypothécaire à cinq ans

La limitation des prêts hypothécaires à cinq ans est censée découler d’une loi du XIXe siècle qui permettait à l’emprunteur de rembourser le prêt hypothécaire avec une pénalité fixe ne dépassant pas trois mois d’intérêt à tout moment après cinq ans suivant la date initiale du prêt. La pratique a ensuite évolué et les emprunteurs ont pu renouveler leur prêt hypothécaire pour cinq années supplémentaires après la période initiale de cinq ans, cette date de renouvellement devenant la nouvelle date du prêt hypothécaire. Tant que le prêteur offrait aux emprunteurs la possibilité de « racheter » le prêt hypothécaire une fois tous les cinq ans, il pouvait empêcher les emprunteurs de rembourser par anticipation le prêt hypothécaire dans sa totalité pendant le reste du terme sans pénalité.

Grâce à cette évolution, les prêteurs peuvent éviter les risques de réinvestissement liés aux remboursements anticipés en proposant des prêts hypothécaires et des renouvellements dont la durée ne dépasse pas cinq ans, écrit M. Feldman. Du point de vue de l’emprunteur, cependant, si le désir d’obtenir des prêts hypothécaires de dix ans augmentait et si la concurrence des prêteurs pour répondre à la demande s’intensifiait, le coût des pénalités de remboursement anticipé serait réduit.

La majorité des institutions financières réglementées au Canada financent la plupart de leurs hypothèques résidentielles non assurées en acceptant des dépôts, y compris des CPG qui sont assurés par la SADC. Toutefois, la SADC ne peut assurer que les dépôts ayant une durée de cinq ans ou moins. Cette limite pose un problème pour l’émission de prêts hypothécaires à long terme par les institutions financières.

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Crédit: Michael K. Feldman

Patricia Henderson

Patricia Henderson