Avant d’acheter une maison dans une zone inondable

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Au moment d’acquérir une propriété, l’acheteur doit être mis au courant si la propriété se trouve en zone inondable ou si elle a déjà été inondée. Mais il arrive malgré tout que des gens achètent une maison dans une zone inondable sans le savoir. 

Lorsqu’une personne vend sa propriété, elle est tenue d’informer l’acheteur si la maison a déjà été inondée. Lorsqu’un vendeur fait affaire avec un courtier immobilier, il a l’obligation de remplir la déclaration du vendeur. Dans ce formulaire, il doit communiquer toutes les informations qui sont des facteurs défavorables à la vente, dont le fait d’avoir été inondé.

L’agent immobilier doit quant à lui s’assurer que son client a toutes les informations essentielles pour vendre sa propriété et qu’il a bien vérifié auprès de la municipalité et du Registre foncier qu’elle ne se trouve pas en zone inondable.

Par la suite, le notaire vérifie de son côté que l’acheteur est bien au courant de ces informations. Si la maison se trouve dans une zone inondable, il y aura une mention à cet effet sur le certificat de localisation de la propriété, qui est établi par un arpenteur-géomètre.

Agent Immobilier Laval Québec

Avant d’acheter une propriété sur le bord de l’eau

Personne ne souhaite le retour du printemps avec quelques pouces ou quelques pieds d’eau au sous-sol. En raison des changements climatiques, environ 1,7 millions de résidences canadiennes sont susceptibles d’être inondées, selon Floodsmart Canada. Il vaut mieux connaître les risques possibles avant d’acheter dans certaines zones.

Les cartes des zones inondables ne permettent pas de savoir si une propriété est hydro connectée, c’est-à-dire reliée à un cours d’eau par une dénivellation naturelle, comme un vallon. C’est pour cette raison que certaines résidences relativement loin d’un plan d’eau ont été inondées par le passé.

L’arpenteur-géomètre n’est pas là pour donner le risque d’être inondé, mais uniquement pour représenter le cadre réglementaire.

Ensuite, ce cadre réglementaire n’est pas le même d’une municipalité à l’autre. À certains endroits, on permet la construction en zone inondable, et dans d’autres, on l’interdit. Finalement, les cartes des zones inondables tenues par les municipalités et les MRC ne sont pas toutes à jour et certaines manquent parfois de précision. Il faut être conscient que les cotes qui sont établies sont plus ou moins parfaites, dans le sens où il y a des choses qui datent d’il y a longtemps et qui ne sont pas nécessairement représentatives de l’état actuel de 2020. Le gouvernement du Québec a d’ailleurs reconnu la nécessité de mettre à jour les cartes des zones inondables. Cela signifie que certaines propriétés qui ne se trouvent pas officiellement dans une zone inondable aujourd’hui pourraient l’être dans les prochaines années.

Promesse d’achat

L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) rappelle qu’il est possible pour un acheteur de faire annuler son engagement, si son offre a été acceptée avant une inondation ou tout autre sinistre. La Loi sur le courtage immobilier protège les acheteurs dans une telle situation. Advenant le cas où le vendeur a avisé l’acheteur d’éléments nouveaux survenus après l’acceptation de la promesse d’achat et avant la signature de l’acte de vente qui affecte les déclarations et les obligations du vendeur, il existe la possibilité d’utiliser la clause 10.5 de la promesse d’achat pour annuler la transaction.

Êtes-vous protégé ?

De nombreuses personnes croient qu’elles sont assurées contre les dégâts d’eau causés par une onde de tempête, le débordement d’une étendue d’eau et d’autres facteurs. Or, elles ne le sont pas. Est-il temps de réévaluer votre protection contre les dégâts d’eau ?

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Les dommages, sont-ils couverts par l’assurance habitation ?

Le débordement d’un cours d’eau peut être couvert par un avenant au contrat d’assurance habitation. Plusieurs assureurs offrent cette protection. Les règles de souscription et de tarification peuvent varier d’une compagnie d’assurance à l’autre. La décision d’une compagnie d’assurer ou non une propriété contre l’inondation dépend généralement du risque qu’elle représente. À défaut d’avoir une assurance privée ou un montant d’assurance suffisant, un assuré qui subit un dommage à la suite d’une inondation pourrait avoir accès au programme d’aide financière du ministère de la Sécurité publique.

La majorité des contrats d’assurance habitation prévoient une reconstruction à la valeur à neuf en cas de sinistre. Certains assurés qui n’ont pas subi de dommage lors de la dernière inondation, et dont la maison est désormais située dans une zone ZIS, pourraient se procurer un avenant de disposition légale, soit un ajout au contrat qui leur permettrait de reconstruire leur maison ailleurs, à la valeur à neuf, en cas de sinistre éventuel. Plus de 90 % des clients de Desjardins et d’Intact, qui dominent le marché québécois, sont couverts contre les inondations, même si leur maison est dans une zone à risque faible ou modéré.

Votre maison, demeure-t-elle assurable ?

Oui, votre maison demeure assurable pour les autres types de risques. Même si vous vivez dans une zone inondable ou une zone d’intervention spéciale (ZIS), vous conservez les protections indiquées sur votre contrat d’assurance comme le feu, le vol ou le vandalisme. Pour savoir si vous êtes couverts par une assurance inondation ou pour souscrire cette assurance, communiquez avec votre courtier d’assurance ou votre assureur.

Votre prime d’assurance habitation, risque-t-elle d’augmenter ?

En assurance, la prime est déterminée en fonction du risque auquel l’assuré est exposé. En demeurant dans une zone inondable, il est possible que le coût de l’assurance inondation soit plus élevé ou que vous ne puissiez pas souscrire à cet avenant. Devez-vous informer votre assureur que votre maison est située dans une zone inondable ou une zone d’intervention spéciale ? Oui, il est recommandé d’en informer votre courtier d’assurance ou votre assureur afin de discuter de l’ajout d’une protection contre le débordement d’un cours d’eau à votre contrat ou d’un avenant de dispositions légales.

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Avenant de dispositions légales

Il est probable qu’en raison de cette cartographie, votre municipalité interdise la reconstruction de votre maison sur les lieux actuels. Si c’est le cas, vous devriez communiquer avec votre assureur ou votre courtier d’assurance pour vous informer sur l’avenant de dispositions légales qui garantit entre autres une indemnisation en valeur à neuf pour la reconstruction d’une propriété ailleurs que sur les lieux actuels. Par exemple, si votre propriété est détruite à la suite d’un incendie, vous pourriez reconstruire votre propriété avec une valeur à neuf grâce à cette protection. Notez que cette protection supplémentaire ne s’applique que pour un sinistre couvert au contrat. Ainsi, si votre maison est endommagée à la suite d’une inondation et que vous ne détenez pas cette protection, l’avenant de dispositions légales ne s’applique pas.

Conditions météorologiques au Canada

Au Canada, l’eau a surpassé les incendies résidentiels pour devenir la cause la plus fréquente et la plus coûteuse de dommages matériels – touchant autant les propriétaires de maisons et de chalets que d’appartements et de copropriétés. En 2013, les inondations survenues dans le sud de l’Alberta et à Toronto se sont soldées à elles seules par des indemnisations record de 3,2 milliards de dollars. Malgré l’augmentation continue du nombre de phénomènes météorologiques extrêmes, 94 % des Canadiens qui vivent dans des zones inondables ne sont pas conscients des risques potentiels ; pire encore, moins de 30 % prennent des mesures pour se protéger et protéger leurs biens contre cette menace.

Quels sont les facteurs dont je devrais me soucier le plus ?

Les conditions météorologiques sont toujours un facteur important. Mais, le plus souvent, ce sont des causes naturelles et structurelles, comme des pluies abondantes ou un refoulement soudain des fosses septiques ou des égouts, qui bouleversent nos vies et détruisent nos biens. Les maisons qui ont un sous-sol et d’autres niveaux souterrains subissent des dommages plus importants.

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Pour les propriétés saisonnières

Les propriétés saisonnières ne sont pas très différentes d’une maison, cependant, il faut tenir compte de la proximité de l’eau, ainsi que de la présence de structures supplémentaires sur la propriété, comme des quais et des hangars. Vous devez également prendre des précautions pour les périodes où vous ne l’utilisez pas. Par exemple, une propriété estivale que vous fermez pendant les mois d’hiver.

Conseils avant d’acheter dans une zone inondable

Comme les bords de l’eau sont très prisés, nul n’est à l’abri d’un coup de foudre pour une propriété en zone inondable. Par contre, si vous craquez pour une maison sur le bord d’une rivière en pleine canicule de juillet, et que le prix vous semble trop beau pour être vrai, méfiez‑vous. Cette propriété a peut‑être été inondée au printemps. Votre courtier immobilier pourra vous renseigner sur son passé. Il pourra aussi :

  • Vérifier auprès de la municipalité si le secteur qui vous intéresse est situé dans une zone inondable.
  • Vous conseillez sur les questions à poser à votre assureur au sujet des options contre les inondations ; il s’agit habituellement d’un supplément à la police d’assurance de base, qui n’est pas disponible dans certaines zones.
  • Vérifier s’il y a déjà eu des inondations dans la zone qui vous intéresse, et si la maison que vous convoitez a été touchée.
  • Vous expliquez quelles sont les mesures de prévention à prendre après l’achat de votre maison et vous encourager à les appliquer. Certaines mesures, comme installer des pompes de puisard au sous-sol et une batterie qui pourra prendre le relais en cas de panne d’électricité, et sceller les fissures des fondations et autour des fenêtres pourront vous aider à rester au sec en cas d’inondation.

Comment savoir si une maison est en zone inondable ?

Les cartes sont à titre indicatif seulement, référez vous de préférence à un arpenteur-géomètre

Information supplémentaire :

En juillet 2019, le gouvernement du Québec a pris un décret instituant une zone d’intervention spéciale (ZIS) afin de favoriser une gestion plus rigoureuse des zones inondables. Au total, 776 municipalités sont visées par la ZIS. Ce décret instaure un moratoire sur la construction de bâtiments et sur la reconstruction de bâtiments détruits par une inondation.

La ZIS s’applique sur l’ensemble des zones inondables de récurrence 0-20 ans déterminées, au 10 juin 2019, dans les outils de planification des municipalités régionales de comté (MRC). Elle s’applique également sur le territoire inondé lors des crues printanières de 2017 et de 2019 tel que délimité par le gouvernement du Québec. L’information concernant la ZIS, les arrêtés ministériels et les municipalités visées sont disponibles sur le site Web du ministère des Affaires municipales et de l’Habitation.

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Rapports techniques et cartographie en eau libre

Avertissement : la carte interactive présente les rapports et les cartes de zones inondables produits originellement par le gouvernement du Québec ou certaines entités municipales.

Comme les MRC et les municipalités peuvent aussi réaliser de nouvelles études ou modifier des études existantes, le Ministère ne garantit pas que l’information présentée sur ce site reflète la réglementation municipale en vigueur. Vous devez toujours vérifier l’information et la réglementation en vigueur auprès de la MRC ou de la municipalité concernée.

Les rapports techniques et les cartes de zones inondables ne tiennent pas compte des aménagements réalisés après les relevés terrain nécessaire à la réalisation des études. L’information contenue sur ce site est assujettie aux dispositions touchant la protection des droits de propriété intellectuelle. Toute reproduction, même partielle, de rapports ou de cartes, peut être interdite. L’information disponible est fournie à titre indicatif seulement. Le Ministère et ses employés déclinent toute responsabilité quant à son utilisation ou à son interprétation. De plus, le Ministère et ses employés ne peuvent être tenus responsables des dommages ou pertes subis ou des dépenses directes ou indirectes engagées à la suite de l’interprétation ou de l’utilisation de ces données.

Utilisation de la carte interactive :
  • Pour obtenir plus de détails sur un élément, cliquez dessus pour faire apparaître sa fiche descriptive. Si plusieurs cartes ou rapports sont disponibles pour un même endroit, utilisez les flèches qui se trouvent dans l’en-tête de la fiche descriptive pour naviguer d’une information à l’autre.
  • Pour faire apparaître les zones inondables directement sur la carte, zoomez sur un secteur. Notez que l’affichage de cette fonction a été désactivé à un certain niveau de détails pour empêcher une consultation directe en ligne. Pour plus de précision, veuillez télécharger le document.
  • Téléchargez une carte de zones inondables ou un rapport technique en cliquant sur le lien disponible dans sa fiche descriptive.

Qui peut déterminer une zone inondable ?

Les municipalités régionales de comté (MRC) ou les municipalités locales peuvent réaliser leurs propres études. Si la rivière étudiée présente des singularités ou si la méthode de détermination comporte des notions d’hydraulique des cours d’eau, la participation de professionnels compétents est requise. Plusieurs firmes d’ingénierie et certaines firmes spécialisées peuvent d’ailleurs réaliser ce genre de travail. Ces études, si elles sont réalisées dans les règles de l’art, sont aussi valides que celles qui sont produites par le gouvernement.

Qu’est-ce qu’une zone inondable ?

Une zone (ou une plaine) inondable est une étendue de terre qui devient occupée par un cours d’eau lorsque celui-ci déborde de son lit.

On distingue habituellement trois principaux types d’inondations :

  • Les inondations en eau libre, qui sont causées exclusivement par une augmentation significative de la quantité d’eau (débit) dans une rivière.
  • Les inondations par embâcle, qui sont causées par un amoncellement de glaces ou de débris dans une section de rivière empêchant la libre circulation de l’eau et pouvant créer un refoulement vers l’amont.
  • Les inondations par submersion, qui sont causées dans les secteurs côtiers par un ensemble de phénomènes reliés au milieu maritime (marées, tempêtes, vents, zones de basse pression, etc.). Même si ces inondations peuvent causer des dommages à des propriétés situées près des embouchures de rivières, on les distingue des inondations en eau libre. Les dégâts que causent les inondations par submersion sont d’ailleurs souvent supérieurs à ceux qui sont causés par les inondations en eau libre.

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Les types d’inondation

Nous avons souvent l’impression que les inondations ne se produisent que sur le bord d’une rivière ou de la mer. En fait, il existe plusieurs types d’inondations, et certaines zones éloignées des cours d’eau peuvent tout de même être à risque.

Inondation fluviale riveraine

Souvent, au printemps, à la crue des eaux, de fortes et abondantes pluies ou des embâcles lors de la fonte des neiges peuvent provoquer des inondations. Elles se produisent assez rapidement et peuvent durer quelques heures, quelques jours, et même quelques semaines. Rappelons‑nous Oka et Sainte-Marthe-sur-le-Lac en 2019.

Inondation pluviale

Ce type d’inondation se produit en zone peu élevée lorsque de fortes et abondantes pluies tombent loin d’un plan d’eau. Les sols saturés d’eau ou un drainage insuffisant entraînent le débordement des égouts et un refoulement dans les sous-sols. Au cours des dernières années, des villes comme Montréal ont connu ce genre de sinistre.

Inondation côtière et onde de tempête

Des phénomènes météorologiques violents qui se produisent au large des côtes peuvent provoquer des précipitations intenses et un reflux des vagues. Par exemple, le tsunami qui a frappé le Japon en 2011 a été provoqué par un tremblement de terre de 9,1 sur l’échelle Richter. Une vague du tsunami atteignant presque 10 mètres a tout balayé sur une distance de 24,5 km, incluant des réacteurs nucléaires. Plus près de chez nous, les habitations situées le long du fleuve Saint-Laurent, en Gaspésie, sont souvent aux prises avec des inondations lors de tempêtes.

La règlementation d’arrondissement relative aux zones inondables découle directement de la Politique de protection des rives, du littoral et des plaines inondables, adoptée et imposée par le gouvernement du Québec :

Reconstruire une résidence dans une zone à risque d’inondation

  • Dans une zone 0-20 ans et sous réserve de toute autre disposition applicable, dans le cas d’une inondation, il n’est pas possible de reconstruire.
  • Dans une zone 20-100 ans, il est possible de reconstruire, mais la reconstruction devra respecter toute la règlementation en vigueur, dont l’immunisation.

Reconstruire la fondation d’une maison

Il est possible de remplacer une fondation existante par une nouvelle fondation. La nouvelle fondation devra être immunisée, que ce soit en zone 0-20 ans ou en zone 20-100 ans.

Construire une nouvelle maison en zone inondable

  • Zone 0-20 ans, dans les zones à risque d’inondation de grand courant (0-20 ans) sont interdits toutes les constructions, tous les ouvrages et tous les travaux. Certaines exceptions s’appliquent.
  • Zone 20-100 ans, dans les zones à risque d’inondation de faible courant (20-100 ans) sont interdits toutes les constructions et tous les ouvrages non immunisés ainsi que les travaux de remblai autres que ceux requis pour l’immunisation des constructions et ouvrages autorisés.

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Réparer une construction dans une zone d’inondation

Si la construction a perdu moins de 50 % de sa valeur suite aux inondations, il est possible de réparer une construction que ce soit en zone 0-20 ans ou en zone 20-100 ans.

  • En zone 0-20 ans, si la construction a perdu plus de 50 % de sa valeur suite aux inondations, le propriétaire ne peut reconstruire dans cette zone.
  • En zone 20-100 ans, si la construction a perdu plus de 50 % de sa valeur suite aux inondations, il est possible de réparer une construction, toutefois les réparations sont soumises au respect de la règlementation en vigueur et la construction devra être immunisée.

Agrandir une construction

  • Dans une zone 0-20 ans, il n’est pas possible d’agrandir une construction en superficie au sol, il est seulement possible d’agrandir en hauteur.
  • Dans une zone 20-100 ans, il est possible d’agrandir. L’agrandissement doit respecter la règlementation en vigueur et devra être immunisé.

Travaux de remblai

Il est interdit de faire des travaux de remblai, que ce soit en zone 0-20 ans ou en zone 20-100 ans.

Un permis pour procéder à des travaux après une inondation

À la suite d’un sinistre lié à une inondation, certains travaux urgents de réparation ou de remplacement, qui n’ont pas d’impact sur la sécurité des gens, ne requièrent pas de permis tels :

  • Le remplacement de gypse.
  • Le remplacement de l’isolant.
  • La réparation de fenêtres au sous-sol.

Un permis est toutefois requis si de nouvelles divisions sont pratiquées, il en va de même dans le cas de la reconstruction d’une nouvelle fondation ou si vous modifiez la façade de la propriété.

Qu’est-ce que l’immunisation ?

L’immunisation est la mise en place de mesures de protection afin qu’une inondation ne puisse pas endommager la construction ou l’ouvrage se trouvant dans une zone inondable. À titre d’exemple, on pourra exiger, selon le type de travaux à effectuer :

  • Qu’aucune partie d’une ouverture, notamment une fenêtre, un soupirail et une porte d’accès, ne se trouve sous le niveau de la cote de la zone de faible courant.
  • Qu’aucune composante d’un plancher de premier étage ne se trouve sous le niveau de la cote de la zone de faible courant.
  • Que la fondation soit imperméabilisée.

Selon les mesures d’immunisation à mettre en place, vous devrez fournir un relevé d’arpentage indiquant notamment les lignes précises de la ligne des hautes eaux de même que des plans et devis réalisés par un spécialiste en la matière indiquant la méthode d’immunisation préconisée.

Information supplémentaire et crédit du vidéo : Radio-Canada

zone innondable
Inondations à Sainte-Marthe-sur-le-Lac FLOODSMART CANADA