Guide de l'acheteur de l'OACIQ

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OACIQ courtier immobilier
Table de contenu du guide

Combien pouvez-vous investir?

Avant d’entreprendre la recherche de votre nouvelle maison, une étape primordiale vous attend : établir un budget réaliste qui tient compte de vos habitudes de vie et de vos objectifs. Le but de cet exercice est de vous fixer un prix d’achat raisonnable. De cette façon, votre recherche sera plus efficace et vous éviterez de vous exposer à la tentation d’une propriété au-dessus de vos moyens! L’élément clé de cet exercice est la précision : un budget n’est utile que dans la mesure où il tient compte de l’ensemble de vos besoins et de votre réelle situation personnelle ou familiale.

Votre budget mensuel de logement

Ce budget équivaut au montant dont vous disposez pour habiter, financer et chauffer votre future maison, une fois que toutes vos autres obligations sont acquittées. Votre courtier immobilier établira clairement les limites de votre emprunt hypothécaire. Pour cet exercice, vous pouvez utiliser plusieurs données actuelles qui ne changeront pas lorsque vous deviendrez propriétaire de votre nouvelle maison :

  • votre revenu familial net;
  • vos dettes (prêt étudiant, prêt auto, etc.);
  • vos dépenses courantes (nourriture, vêtements, assurances, frais divers, etc.).

La différence entre votre revenu familial net par mois et le total de vos dépenses mensuelles, constitue votre budget mensuel de logement. Ce montant doit suffire à couvrir chaque mois le paiement de votre emprunt hypothécaire (capital et intérêts), les taxes et le chauffage puis, s’il y a lieu, 50 % de vos frais de copropriété.

Tableau 1

Calcul du budget mensuel de logement                                                  Actuel

Épicerie et repas à l’extérieur (incluant l’alcool)$
Vêtements et dépenses personnelles$
Pharmacie et médicaments$
Transport en commun$
Auto$
Prêt auto$
Essence$
Entretien et réparations$
Assurances$
Immatriculation$
Permis$
Électricité et chauffage$
Taxe d’eau$
Téléphones$
Ligne fixe$
Cellulaire$
Service Internet$
Câblodistribution$
Loisirs (sorties, cinéma, théâtre, sports, etc.)$
Livres, journaux, magazines, CD, DVD$
Meubles et autres biens de consommation$

Tableau 1 – Suite

Calcul du budget mensuel de logement                                                  Actuel

Épargne (REER, etc.)$
Paiement minimum sur carte de crédit$
Assurance habitation$
Assurance vie$
Autres (frais de garde, etc.)$
Total de vos dépenses mensuelles$
Sommaire des calculs$
Revenu familial net$
Dépenses familiales mensuelles (ci-dessus)$
Budget mensuel de logement *$

* L’OACIQ recommande de prendre le temps d’établir votre budget précisément.

Votre capacité à emprunter

Maintenant que vous savez combien il vous en coûte pour vivre, vous pouvez estimer, avec l’aide de votre courtier, le montant qu’un prêteur hypothécaire pourrait vous consentir. Vous pouvez aussi obtenir une préautorisation hypothécaire : il s’agit d’une étude de votre capacité d’emprunt, sans tenir compte du futur prix d’achat d’un bien immobilier. Bien qu’optionnelle, la préautorisation vous permet de connaître votre pouvoir d’achat, de vous garantir un taux et de prouver votre sérieux comme acheteur potentiel.

Un courtier hypothécaire (ou un courtier immobilier autorisé à agir dans ce champ de pratique) pourra vous accompagner dans cette démarche. Il est à noter que vous devrez tout de même obtenir une approbation finale du prêt hypothécaire suivant les termes prévus à votre promesse d’achat.

La plupart des prêteurs hypothécaires utilisent deux ratios pour établir le montant maximal du prêt pouvant vous être accordé :

Tableau 2

Paiement mensuel par tranche de 1 000 $ emprunté *

TauxCoût / 1 000 $TauxCoût / 1 000 $TauxCoût / 1 000 $
3,0 %4,74 $5,5 %6,11 $8,0 %7,64 $
3,5 %5,01 $6,0 %6,40 $8,5 %7,95 $
4,0 %5,26 $6,5 %6,70 $9,0 %8,28 $
4,5 %5,54 $7,0 %7,01 $9,5 %8,62 $
5,0 %5,82 $7,5 %7,32 $10,0 %8,95 $

* Calcul établi sur la base d’un amortissement de 25 ans.

Un courtier hypothécaire (ou un courtier immobilier autorisé à agir dans ce champ de pratique) vous aidera à analyser votre situation financière : cote de crédit, capacité d’emprunt, dettes, mise de fonds, etc. Il répondra à toutes vos questions, et c’est à ce moment que vous saurez exactement quel montant vous pourrez investir dans votre nouvelle demeure.

Combien devez-vous emprunter?

  • Votre capacité financière est désormais établie : c’est le moment de partir à la recherche de la maison de vos rêves! Une fois que vous l’aurez trouvée, vous devrez calculer le montant de l’emprunt requis pour en devenir propriétaire.
  • Pour ce faire, vous devez connaître son prix d’achat ainsi que le montant de votre mise de fonds :

Son prix d’achat

  • Si nécessaire, la rétribution que vous devrez verser à votre courtier, en vertu de votre contrat de courtage achat, pourrait être considérée au prix d’achat et être incluse dans le calcul du montant de l’emprunt.
  • Au sujet de la rétribution de l’agent immobilier, consultez la section portant sur le contrat de courtage achat.

Le montant de votre mise de fonds

  • La mise de fonds équivaut au montant que vous possédez déjà en vue de l’achat de votre propriété : vous pouvez la soustraire du prix d’achat, puisqu’elle n’est pas incluse dans le montant de votre emprunt.

Calculer votre mise de fonds

  • C’est très certainement l’investissement le plus important au moment de l’achat. Le montant que vous consacrerez à la mise de fonds aura un impact direct sur celui que vous aurez à emprunter pour acquérir votre nouvelle résidence.
  • Souvenez-vous que plus votre mise de fonds sera élevée, moindres seront vos versements pour rembourser votre emprunt.
  • Par ailleurs, une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d’achat requiert que le prêt hypothécaire soit obligatoirement assuré par une entreprise offrant ce type d’assurance, par exemple :
  • la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL);  Canada Guaranty Genworth Canada.

Il faut alors prévoir une prime d’assurance, établie selon un pourcentage du prêt accordé. Celle-ci sera ajoutée au montant du prêt, en plus de la taxe provinciale sur cette assurance, payable lors de la signature chez le notaire.

Acompte

Pour démontrer votre sérieux au moment de présenter votre promesse d’achat, vous déposerez probablement un acompte sur le prix de la maison convoitée. Cet acompte sera ensuite déduit de la mise de fonds que vous aurez à verser lors de la signature de l’acte de vente.

Frais indirects

En achetant une propriété, vous devrez aussi assumer plusieurs frais indirects; entre autres, les coûts : de l’inspection du bâtiment et des autres expertises; du notaire; des droits de mutation (taxe de bienvenue); du déménagement. Vous devez donc vous assurer de disposer d’une somme suffisante pour couvrir ces frais. Parlez-en à votre courtier et utilisez le Tableau 3 pour en faire le compte.

Tableau 3

Calcul des frais indirects

Inspection du bâtiment et autres expertises$
Frais juridiques et honoraires du notaire$

TPS/TVQ

(maison neuve ou autres propriétés assujetties)

 

$

Droits de mutation (taxe de bienvenue)$
Ajustements et répartition des taxes$
Certificat de qualité et de quantité d’eau (puits artésien)

 

$

Taxe sur la prime d’assurance prêt hypothécaire$
Frais de déménagement$
Rénovations et réparations$
Meubles, appareils ménagers, tapis, peinture, etc.$
Raccordement aux services publics (maison neuve)$
Autres$
Total$

SOMMAIRE DES CALCULS

  • Vous avez passé en revue l’ensemble des dépenses reliées à l’acquisition de votre maison?
  • Utilisez les montants qui en sont ressortis pour faire le sommaire de vos calculs :
  • Inscrivez d’abord le prix d’achat de la maison convoitée;
  • Soustrayez ensuite de ce montant la mise de fonds (incluant l’acompte).
  • Le total de ces calculs donnera le montant de financement nécessaire à l’acquisition de la maison convoitée.
  • Vous voilà maintenant en mesure de vérifier si l’emprunt nécessaire à l’achat de votre maison s’intègre bien à votre budget.
  • N’hésitez pas à faire les changements qui s’imposent et à modifier vos objectifs et votre budget, au besoin.

Le prêt hypothécaire

La plupart des gens ont besoin d’emprunter afin de financer l’achat de leur maison. Le prêt hypothécaire est un mode de financement pour lequel l’immeuble constitue une garantie de paiement de la dette. Il y a plusieurs façons de procéder pour obtenir un prêt hypothécaire : vous pouvez contacter directement un prêteur ou faire affaire avec un courtier hypothécaire (ou un courtier immobilier qui pratique aussi dans le domaine hypothécaire).

Ainsi, vous recevrez des conseils éclairés, adaptés à votre situation à chaque étape de votre transaction. De plus, comme le courtier hypothécaire est titulaire d’un permis de l’OACIQ, vous êtes assuré qu’il est compétent, professionnel et que vous bénéficiez des protections prévues à la Loi sur le courtage immobilier. C’est à partir du montant emprunté que sont calculés les intérêts à payer, selon les taux d’intérêt du marché. Les taux d’intérêt sont influencés par de multiples facteurs économiques et leur comportement est difficile à prévoir.

Le remboursement

L’amortissement est le nombre d’années requis pour rembourser la totalité de l’emprunt. Il est habituellement établi sur une période de 10 à 25 ans. Quant au terme du prêt, il est généralement d’une durée de six mois à cinq ans. Les versements mensuels sont établis en fonction du terme et de l’amortissement du prêt, ainsi qu’en tenant compte du taux d’intérêt de l’emprunt. Différents types de prêts hypothécaires sont disponibles sur le marché : ouvert, fermé, variable, fixe. Vous devez déterminer celui qui correspond le mieux à vos besoins.

Si c’est la première fois que vous achetez une propriété, ou si vous n’avez pas été propriétaire d’une résidence principale au cours des cinq dernières années, le Régime d’accession à la propriété (RAP) peut vous intéresser. Il vous permet d’utiliser les fonds de votre Régime enregistré d’épargne-retraite (REER) pour l’achat de votre maison. Chaque acheteur peut ainsi retirer jusqu’à 25 000 $ de son REER sans avoir à payer d’impôt au moment du retrait. Par contre, les fonds doivent avoir été déposés dans le REER depuis au moins 90 jours et le montant retiré doit être remboursé au REER sur une période maximale de 15 ans. Pour plus de détails sur le programme RAP et sur les habitations admissibles, rendez-vous sur le site de l’Agence du revenu du Canada.

Avec un courtier immobilier, c’est mieux

Vous connaissez votre capacité financière et avez établi votre budget en conséquence? Avant d’aller de l’avant avec la recherche de votre future maison, sachez qu’il y a plusieurs façons de procéder pour mener à bien votre achat :

Agir seul

  • vous serez alors appelé à effectuer la transaction par vous-même. Par exemple, vous devrez :
  • vérifier l’ensemble des données transmises par le vendeur (dimensions de l’immeuble, limitations de droit public telles les zones inondables et autres déclarations du vendeur);
  • rédiger les diverses clauses aux documents transactionnels avec les risques que cela comporte;
  • négocier vous-même vos conditions avec le courtier représentant les intérêts du vendeur ou avec le vendeur lui-même, dans le cas où le vendeur choisit de ne pas être représenté.

Avoir recours à un courtier immobilier

Si vous retenez les services d’un courtier immobilier, il vous accompagnera dans vos démarches pour mener à bien votre transaction. Le courtier gère toutes les étapes reliées à votre achat, de la vigie des nouvelles propriétés arrivées sur le marché à la signature de l’acte de vente chez le notaire, afin que vous puissiez poursuivre vos occupations l’esprit tranquille.

Il peut le faire sans contrat; cependant, de plus en plus d’acheteurs signent des contrats de courtage achat avec les agents qui les représentent. Si vous souhaitez faire l’acquisition d’une propriété mise en vente par un autre courtier, vous n’aurez pas à le rétribuer : celui-ci le sera par le vendeur, en vertu du principe de collaboration, selon les conditions de partage inscrites à son contrat de courtage vente.

Afin de bien choisir votre courtier, préparez-vous une liste de questions que vous poserez à différents candidats :

  • Connaît-il la région et le secteur où vous souhaitez vous installer? Comprend-il vos besoins et vos exigences?
  • Vous sentez-vous à l’aise et en confiance avec lui?
  • Assurez-vous également qu’il est bien titulaire d’un permis de courtier valide en consultant le Registre des titulaires de permis de l’OACIQ.

Le contrat de courtage exclusif – achat

Il est avantageux de conclure un contrat de courtage achat, particulièrement lorsque l’immeuble que vous convoitez est à vendre par le propriétaire, soit sans les services d’un courtier. Vous bénéficiez alors des conseils et des vérifications de votre courtier (documents de propriété, facteurs susceptibles de vous affecter défavorablement, etc.). L’agent avec qui vous concluez un contrat de courtage achat peut également solliciter les propriétaires d’immeubles qui ne sont pas à vendre, mais qui vous intéressent particulièrement. Dans le cas où vous optez pour un tel contrat, votre agent immobilier doit utiliser le formulaire obligatoire Contrat de courtage exclusif – Achat pour l’acquisition : d’un immeuble résidentiel de moins de 5 logements; ou d’une copropriété divise; ou d’une copropriété par indivision.

Ce formulaire, créé et édité par l’OACIQ, a été conçu pour vous assurer une protection maximum, tout en établissant clairement les bases sur lesquelles l’agent agira. On y prévoit, entre autres : les caractéristiques essentielles et supplémentaires de l’immeuble; le prix et les conditions d’achat recherchés; les obligations respectives de l’acheteur et du courtier, dont la rétribution du courtier de l’acheteur (laquelle pourra, le cas échéant, être payée directement par l’acheteur ou ajoutée au prix d’achat offert pour l’immeuble et faire l’objet du financement hypothécaire).

Bon à savoir : conformément à la clause 6.3 du Contrat de courtage exclusif – Achat, le courtier s’engage à percevoir toute rétribution qui peut lui être due par une autre agence ou un autre agent immobilier. Ce montant ainsi perçu par votre courtier sera alors déduit de la rétribution que vous lui devez selon votre contrat de courtage achat. Ainsi, il est possible que vous n’ayez pas à verser la rétribution prévue à votre contrat de courtage achat!

Comment choisir votre maison?

FAITES LE BILAN DE VOS BESOINS

Cet exercice est très important : il vous permettra de définir vos priorités et d’identifier les aspects de votre future demeure qui vous sont absolument indispensables.

Quel type de propriété recherchez-vous?

  • Unifamiliale À revenu
  • Copropriété (condo)      Neuve
  • Usagée

Quel milieu de vie préférez-vous?

  • Ville
  • Campagne Banlieue
  • Quartier récent Vieux quartier

Quels services doivent se trouver à proximité?

  • École
  • Transports en commun
  • Lieu de travail
  • Hôpital
  • Caserne de pompiers
  • Poste de police
  • Centre commercial

Quels sont vos besoins en termes d’espace et de confort?

  • Nombre de pièces
  • Nombre de chambres
  • Nombre de salles de bains
  • Climatisation intégrée
  • Chauffage : électricité, gaz, mazout?
  • Beaucoup de rangement
  • Luminosité abondante

Quels aspects vous importent pour l’extérieur?

  • Espace(s) de stationnement
  • Garage
  • Cour ou terrasse
  • Nombre de balcons
  • Piscine
  • Terrain pavé ou gazonné

Êtes-vous prêt pour des rénovations?

  • Non, je cherche une maison clé en main
  • Oui et je dispose d’un montant de X pour les travaux

Organisez vos recherches

La clé du succès dans le choix de votre maison est de bien connaître vos besoins. L’organisation des recherches ne constitue pas une simple étape : c’est la plus importante et souvent la plus longue. Il est d’ailleurs recommandé de prendre tout son temps avant d’acheter.

  • visitez les secteurs qui vous plaisent et qui semblent le mieux répondre à vos besoins.
  • une fois le jour et l’autre, le soir;
  • une fois pendant la semaine et l’autre, la fin de semaine.
  • c’est la meilleure façon de vérifier l’activité du quartier aux heures où vous serez souvent à la maison. Vous pourrez aussi constater :
  • la densité de la circulation;
  • le bruit ambiant;
  • l’éclairage de la rue, etc.

Des outils comme aide-mémoire

Il se peut que vous visitiez plusieurs propriétés dans la même journée. Au moment de faire le bilan de vos visites et de comparer les différents éléments qui ont attiré votre attention, le doute s’installe : la première maison visitée était-elle orientée du bon côté pour l’ensoleillement? La seconde avait-elle un foyer, ou était-ce plutôt la petite blanche avec les lucarnes?…

Voici une liste d’outils qui vous seront fort utiles pour consigner et mettre en parallèle les caractéristiques de chaque propriété visitée.

Fiche descriptive

Fournie par votre courtier ou le courtier du vendeur, la fiche descriptive pourra vous aider à faire le point sur une propriété qui vous intéresse. Elle contient une description détaillée de l’immeuble dans son état actuel, ce qui vous permet de prendre connaissance de tous les détails susceptibles d’influencer votre décision.

Déclarations du vendeur sur l’immeuble

Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble de l’OACIQ est disponible quand le vendeur fait affaire avec un courtier. Dans le cas contraire, votre agent immobilier peut ajouter aux conditions de votre promesse d’achat que ce formulaire soit rempli par le vendeur. Le vendeur y fait part de bonne foi et au meilleur de sa connaissance d’une foule de renseignements sur l’état de sa propriété. Avec votre courtier, prenez le temps de lire ces informations, elles vous aideront à faire le point sur la propriété qui vous intéresse.  Pendant vos visites, passez en revue toute la liste de vos priorités. Prenez ensuite le temps de bien réfléchir : l’achat d’une maison qui ne répond pas adéquatement à vos besoins ou qui comporte un défaut majeur, peut avoir des conséquences sérieuses.

Fiche de visite

Cette fiche a été conçue pour noter les caractéristiques d’une résidence ou les commentaires qu’elle vous inspire. Ce document constitue un instrument de comparaison pratique lorsqu’on hésite entre deux immeubles (voir le Tableau 4 à la page 26).

Des éléments à ne pas oublier de vérifier :

  • Examinez l’état général de l’extérieur de la maison : toit, gouttières, revêtement, peinture, etc.
  • La maison est-elle efficace au plan énergétique? Est-elle bien isolée? Les coûts de chauffage sont-ils élevés?
  • Qu’en est-il de la qualité et de la circulation de l’air?
  • La maison est-elle humide? Y a-t-il des traces de moisissure? Si c’est le cas, vérifiez s’il y a des fissures ou des fuites d’eau.
  • Avez-vous des raisons de croire qu’il y a des problèmes structuraux? Des fenêtres coincées ou des planchers inégaux peuvent en être les indices.
  • Actionnez les chasses d’eau et les robinets afin de vous assurer que la pression est suffisante.

Il est à noter que ces informations devraient également se retrouver au formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble.

Tableau 4

Fiche de visite :

Adresse
Agence immobilière
Nom du courtier
Téléphone/cellulaire
Prix demandé
Date d’occupation
Type de construction et année de construction
Pièces
Nombre total de pièces
Nombre de chambres
Nombre de salles de bains
Nombre d’entrées
Superficie et dimensions
Terrain
Immeuble
Extérieur (aspect et année de remplacement, si connue)
Revêtement
Toiture
Fenêtres
Portes
Garage
Stationnement
Intérieur
Murs
Planchers
Luminaires
Fenêtres
Armoires
Baignoires
Douches
Espaces de rangement

Tableau 4 – Suite

Fiche de visite :

Quartier
Bruit
Sécurité
Qualité de l’air et de l’eau
Circulation
Industries
Activité commerciale
Chemins de fer
Risques d’inondation
Frais annuels
Impôts fonciers
Taxe scolaire
Enlèvement des ordures (si non inclus dans les impôts fonciers)
Taxe d’eau (si applicable)
Taxe spéciale (si applicable)
Équipement (année d’installation, si connue)
Chauffage
Système électrique
Plomberie
Climatisation
Système d’approvisionnement en eau
Système d’évacuation des eaux usées
Système d’alarme
Éléments inclus
Rideaux
Électroménagers
Cabanon
Piscine
Spa
Autres
Éléments exclus
 
 

Tableau 4 – Suite

Fiche de visite

Aménagement extérieur
Orientation du terrain
Terrain paysager
Clôture
Terrasse ou balcon
Piscine
Allées
Aménagement intérieur
Entrée
Cuisine
Salon
Salle de séjour
Chambres
Salles de bains
Sous-sol
Distances
Lieu de travail
Épicerie
Pharmacie
Commerces
Écoles
Police
Hôpital
Clinique médicale
Dentiste
Transport en commun
Copropriété
Stationnement
Espace d’entreposage
Aires récréatives
Espaces communs
 

Tableau 4 – Suite

Fiche de visite

Commentaires sur les documents remis à l’acheteur
Formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (DV)
 
 
Autres
 
 

Comment déterminer la valeur marchande d’une propriété

Si une propriété vous intéresse, il est important de vous faire une idée de sa valeur réelle sur le marché. Avec l’aide de votre courtier, comparez la maison convoitée à d’autres du voisinage, vendues dans la même période. Identifiez les éléments qui peuvent augmenter ou diminuer le prix de vente demandé :

  • Site;
  • Dimensions;
  • Année de construction;
  • État de conservation de l’immeuble;
  • Nombre de pièces et leur disposition;
  • Matériaux utilisés;
  • Aménagement du terrain;
  • Caractéristiques particulières du secteur, etc.

La promesse d’achat

Ça y est, vous avez déniché la maison parfaite pour vous? Vous voilà prêt à rédiger une promesse d’achat! Vous signalez ainsi au vendeur que vous êtes disposé à acheter sa propriété. S’il accepte votre promesse d’achat, ce dernier s’engage à vous la vendre. Le courtier doit utiliser les formulaires de promesse d’achat suivants qui sont obligatoires dans le contexte qui leur est propre :

  • Promesse d’achat – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété
  • Promesse d’achat – Copropriété par indivision – Part d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété par indivision
  • Promesse d’achat – Copropriété divise – Fraction d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété divise

Contenu d’une promesse d’achat

Le formulaire de promesse d’achat est obligatoire. Son contenu ne peut pas être systématiquement modifié par le courtier.

Identification des parties

Cette section sert à vous identifier et à identifier le vendeur. On doit y retrouver vos noms, adresses, numéros de téléphone et adresses courriel (si elles sont disponibles). Si un mandataire ou tout autre représentant agit en votre nom ou au nom du vendeur, les mêmes renseignements doivent être inscrits pour ceux-ci.

Objet de la promesse d’achat

C’est à cet endroit que vous promettez d’acheter la propriété et qu’est mentionné le nom du courtier qui agit pour vous à titre d’intermédiaire. Votre courtier doit aussi indiquer s’il agit pour une agence et, le cas échéant, s’il y exerce ses activités au sein d’une société par actions ou s’il agit à son compte.

Description sommaire de l’immeuble

  • la promesse d’achat doit contenir une description de l’immeuble, incluant : l’adresse;
  • la désignation cadastrale;
  • les dimensions et la superficie du terrain.

Prix et acompte

C’est à cette section du formulaire que vous indiquez le prix que vous offrez au vendeur pour sa propriété, prix que vous convenez de payer entièrement au moment de la signature de l’acte de vente. C’est également à cette clause que sera indiqué si l’immeuble est assujetti ou non à la TPS et à la TVQ et, dans l’affirmative, dans quelle proportion. Cette information aura été fournie par le courtier du vendeur. De manière générale, la vente d’un immeuble d’habitation qui n’est pas nouvellement construit et qui n’a pas fait l’objet de rénovations majeures est exonérée de la TPS et de la TVQ.

  • afin de démontrer votre sérieux au vendeur, vous pouvez remettre à votre courtier un acompte sur le prix d’achat à payer.
  • en vertu de ses obligations déontologiques, votre courtier doit vous recommander le versement d’un acompte raisonnable.
  • un espace est prévu à cette fin sur le formulaire de promesse d’achat.
  • si votre promesse d’achat est acceptée, votre acompte sera déposé sans délai dans le compte en fidéicommis : de l’agence de votre courtier; ou de votre courtier, s’il agit à son compte; ou de l’agence du courtier du vendeur; ou du courtier du vendeur qui agit à son compte.
  • le nom du courtier ou de l’agence fiduciaire sera identifié à la promesse d’achat. À votre demande, votre agent immobilier pourrait faire une modification de la clause aux fins de retarder la remise de l’acompte à la réalisation des conditions.

 Mode de paiement

La promesse d’achat précise le mode de paiement du prix d’achat. On y répartit notamment l’acompte, les fonds additionnels et l’emprunt hypothécaire prévu.

Nouvel emprunt hypothécaire

Les modalités de l’emprunt hypothécaire que vous vous engagez à obtenir devront être inscrites à cet endroit. Outre le montant requis, la clause doit prévoir le taux d’intérêt courant à ne pas dépasser, la durée du plan d’amortissement et le terme minimal que vous désirez. Lorsqu’une assurance prêt hypothécaire est requise (par exemple, par la SCHL), la prime versée est assujettie aux taxes. Cette prime sera ajoutée au montant de l’emprunt hypothécaire, augmentant le montant que vous devrez rembourser au prêteur.

Si vous ne transmettez pas de preuve d’emprunt du montant offert à la promesse d’achat dans le délai prévu, le vendeur peut : exiger que vous fassiez une nouvelle demande d’emprunt hypothécaire, conforme aux conditions énoncées à la promesse d’achat, auprès d’un prêteur hypothécaire en particulier, et vous imposer un délai pour y parvenir; ou rendre votre promesse d’achat nulle et non avenue. Dans le cas où le vendeur ne se prévaut d’aucune de ces options dans le délai prévu, votre promesse devient nulle et non avenue.

Déclarations et obligations de l’acheteur

  • Cette clause inclut différents éléments et précise notamment :
  • la date à laquelle vous avez visité l’immeuble;
  • que vous en êtes satisfait;
  • que les frais de notaire (frais de l’acte de vente, de sa publication ainsi que des copies) sont à votre charge;
  • que vous vous engagez à payer les droits de mutation (communément appelée «taxe de bienvenue»)
  • une taxe imposée par les municipalités pour tout transfert du droit d’une propriété sur son territoire (voir le Tableau 5) ci-dessous;
  • que vous ne devez pas vendre, céder ou autrement aliéner vos droits dans la promesse d’achat, à moins que vous n’ayez obtenu l’autorisation écrite du vendeur.

Finalement, dans l’éventualité où aucun acte de vente n’est signé par votre faute, vous vous engagez à dédommager l’agence immobilière ou l’agent lié au vendeur par contrat de courtage, en lui versant l’équivalent de la rétribution que le vendeur lui aurait payée.

Tableau 5

Exemples de calcul du droit de mutation

Prix de vente0 $ à 50 000 $

50 000 $ à

250 000 $

250 000 $ et plusTOTAL
 (0,5 %)(1 %)(1,5 %) 
78 500 $ 250 $+285 $+=535 $
100 000 $ 250 $+500 $+=750 $
125 000 $ 250 $+750 $+=1 000 $
400 000 $ 250 $+2 000 $+2 250 $=4 500 $

Ville de Montréal : plus 2 % sur ce qui excède 500 000 $ plus 2,5 % sur ce qui excède 1 000 000 $

ATTENTION : Les informations apparaissant à ce tableau sont sujettes à changement. Avec l’aide de votre courtier immobilier, vous devriez toujours consulter la municipalité où est située la propriété convoitée afin de connaître les taux de taxation en vigueur.

Inspection par une personne désignée par l’acheteur

C’est ici que vous indiquez si votre promesse d’achat est conditionnelle à une inspection par un inspecteur en bâtiments ou par un professionnel. Si c’est le cas, vous devrez également préciser le délai requis pour la réalisation de l’inspection. Cette clause vous permet d’indiquer les documents que vous souhaitez vérifier. Vous y préciserez également le délai (nombre de jours maximum) qu’aura le vendeur pour vous les remettre. Votre promesse d’achat sera ainsi conditionnelle à l’examen et à la vérification de ces documents à votre satisfaction.

Si vous n’obtenez pas ces documents dans le délai fixé, ou si vous êtes insatisfait de leur examen et de leur vérification, vous pouvez annuler votre promesse d’achat. Vous devez alors en aviser le vendeur par écrit dans les sept jours suivant l’expiration du délai dont disposait le vendeur pour vous remettre les documents.

Déclarations et obligations du vendeur

  • C’est à cette clause que le vendeur déclare être propriétaire de l’immeuble ou être autorisé à signer la promesse d’achat.
  • Les déclarations visant l’immeuble sont, quant à elles, prévues au formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble.
Livraison de l’immeuble
  • Dans la promesse d’achat, le vendeur s’engage à livrer l’immeuble dans l’état où il se trouvait lors de votre visite.
Documents de propriété
  • La promesse d’achat précise les obligations du vendeur relativement aux titres de propriété. Ce dernier doit vous fournir un titre de propriété valide, attestant que l’immeuble vendu sera libre de tous droits réels et autres charges, sauf les servitudes usuelles et apparentes d’utilité publique.
  • Il doit aussi vous procurer son titre d’acquisition ainsi que le certificat de localisation décrivant l’état actuel de l’immeuble et, le cas échéant, reflétant toute rénovation cadastrale. Ici, « état actuel » se rapporte tant à l’état physique que juridique de l’immeuble; conséquemment, un changement de règlement de zonage (ex.: zone inondable ou zone d’érosion ou de mouvement de sol) nécessiterait un nouveau certificat de localisation.

Frais de remboursement et de radiation

  • Cette clause rappelle que les frais liés au prêt hypothécaire du vendeur (remboursement, radiation, etc.) sont à sa charge.
Vice ou irrégularité
  • La promesse d’achat prévoit un mécanisme au cas où, après sa signature, vous découvriez un vice ou une irrégularité qui affecte les déclarations et les obligations du vendeur.
  • Par exemple, si vous appreniez l’existence de défectuosités reliées au foyer avant la signature de l’acte de vente et que ce vice n’avait pas été divulgué au formulaire
  • Déclarations du vendeur sur l’immeuble joint à votre promesse d’achat, vous ne seriez pas tenu d’acheter avec cette particularité si le vendeur n’y remédie pas.
  • Vous pourriez demander par écrit la correction du vice ou de l’irrégularité et, à défaut de l’obtenir, l’annulation de la promesse d’achat.
  • Si une telle situation devait survenir, votre agent immobilier saura vous guider à travers les étapes de ce processus.
Intervention du conjoint
  • La promesse d’achat contient aussi une clause prévoyant que le vendeur doit fournir une preuve de consentement de son conjoint :
  • Si l’immeuble ou une partie de celui-ci constitue la résidence familiale du vendeur; ou     si son régime matrimonial le rend nécessaire.
Dommages

Selon cette clause, advenant qu’aucun acte de vente ne se signe par la faute du vendeur, ce dernier s’engage à dédommager l’agence immobilière ou le courtier qui vous est lié par contrat de courtage achat, en lui versant des dommages- intérêts équivalant à la rétribution que vous auriez eu à lui payer.

Déclarations et obligations communes aux parties

La promesse d’achat prévoit des déclarations et obligations communes aux parties :

  • La date de la signature de l’acte de vente devant le notaire;
  • Les dates et heure de l’occupation des lieux;
  • La date des répartitions relatives aux taxes (foncières, générales et spéciales), aux dépenses de copropriété, aux réserves de combustible et aux revenus et dépenses reliés à l’immeuble;
  • Si nécessaire, le montant de la compensation si le vendeur occupe les lieux après la signature de l’acte de vente;
  • Les instructions au notaire pour le paiement de la rétribution;
  • Les biens inclus et exclus dans la vente;
  • Les appareils en location et les biens faisant l’objet d’un contrat de service et de location (ou tout autre contrat que vous devez prendre en charge).

La promesse d’achat

Votre courtier vous aidera à naviguer à travers ces annexes et à en comprendre les clauses. En voici quelques exemples :

Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble;

  • L’Annexe F – Financement, qui contient notamment les clauses relatives à la prise en charge des obligations hypothécaires existantes et au solde du prix de vente requis pour l’acquisition de votre maison;
  • L’Annexe R – Immeuble résidentiel, qui comporte d’autres clauses applicables à la transaction, comme une condition de vente de votre propriété actuelle;
  • L’Annexe – Expertise, comprenant des clauses qui vous permettent de rendre votre promesse d’achat conditionnelle à ce que des expertises, analyses et études soient effectuées (entre autres, au sol de la propriété);
  • L’Annexe – Eau potable et installations septiques, dont certaines clauses vous permettent de rendre votre promesse d’achat conditionnelle à ce que des tests, vérifications ou expertises relativement à l’eau potable et aux installations septiques soient conduits.

Comme mentionné précédemment, si le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble n’est exceptionnellement pas disponible lorsque vous signez votre promesse d’achat, le courtier devra faire de l’obtention de ce formulaire une condition à votre promesse d’achat.

Conditions d’acceptation

Cette clause établit les dates et heure limites fixées au vendeur pour accepter la promesse d’achat. Ce délai est important car, s’il n’est pas respecté, la promesse d’achat est nulle et non avenue. Pendant ce délai, si vous ne voulez plus acheter, vous ne pouvez pas retirer votre promesse d’achat. Le Code civil du Québec vous laisse néanmoins un court laps de temps pour vous désister auprès du vendeur, soit le délai entre le moment où vous avez signé la promesse d’achat et le moment où elle parvient au vendeur. La révocation qui parvient au vendeur avant la présentation de la promesse d’achat rend en effet celle-ci caduque.

Signatures

La promesse d’achat doit porter la signature de tous les acheteurs et des vendeurs ainsi que celles des conjoints des vendeurs, s’il y a lieu. La signature d’un témoin est recommandée, mais non essentielle à la validité du contrat.

N’OUBLIEZ PAS!

Assurez-vous de bien lire et de bien comprendre la promesse d’achat avant de la signer. Posez toutes les questions utiles à votre courtier immobilier afin qu’aucun doute ne subsiste dans votre esprit. Vous pouvez également contacter le Centre Info OACIQ pour toutes questions additionnelles.

CONDITIONS

Vérifiez que toutes vos conditions soient inscrites à la promesse d’achat :

  • Obtention d’un prêt hypothécaire;
  • Inspection du bâtiment;
  • Vente de votre propriété actuelle; etc.
  • Si la maison qui vous intéresse est située en région rurale, votre courtier vous recommandera sûrement de faire un test d’eau (qualité et quantité) et une vérification du système d’épuration des eaux.
  • Si vous souhaitez ajouter d’autres conditions à la promesse d’achat que celles déjà prévues au formulaire, votre courtier rédigera une clause de façon claire et précise afin d’éviter qu’elle devienne un sujet de discorde entre les parties sur le sens que l’on doit lui donner, puisqu’il peut y avoir des interprétations diverses.
  • Votre courtier devra veiller à inscrire à chaque clause le délai pour sa réalisation, la conséquence de sa non-exécution ainsi que la nécessité ou non de transmettre un avis, que la condition soit réalisée ou non.
  • La rédaction d’un contrat n’est jamais simple. Votre courtier est un professionnel de l’immobilier qui rédigera pour vous les clauses spécifiques à votre situation. Lorsque les parties ne s’entendent pas sur le sens à donner à une clause, ils peuvent en saisir les tribunaux. En faisant affaire avec un courtier, vous pourriez vous éviter bien des tracas juridiques!

Éléments inclus dans la vente

  • Si vous voulez inclure dans la vente des éléments actuels de la résidence (électroménagers, lustres, cabanon, piscine, etc.), vous devez les identifier individuellement dans la promesse d’achat, car ils ne pourront pas faire l’objet d’une demande après sa signature, à moins que le vendeur n’y consente.
  • Il est prudent d’inscrire à la promesse d’achat le numéro de série ou d’enregistrement et la marque des biens inclus, si possible. Par ailleurs, le formulaire de promesse d’achat prévoit que les biens meubles inclus dans la vente le sont sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur.
  • Si vous souhaitez bénéficier de la garantie légale de qualité, vous devez en discuter avec votre courtier afin qu’il apporte les modifications nécessaires au contrat. Cette modification devra être paraphée par vous ainsi que par le vendeur au moment d’accepter la promesse d’achat.

VÉRIFICATION DES DATES INSCRITES

  • Vérifiez avec soin les dates inscrites pour l’occupation, les répartitions (parmi celles-ci, à compter de quel moment vous assumerez les taxes foncières et la facture d’électricité) et la signature de l’acte de vente.
  • Pour éviter tout malentendu, la mention « À déterminer » ne devrait jamais apparaître à la place d’une date dans la promesse d’achat.

DÉPÔT EN FIDÉICOMMIS

  • Au moment de signer votre promesse d’achat, il est préférable de prévoir un acompte qui sera appliqué à votre mise de fonds.
  • Une fois la promesse d’achat acceptée, le courtier déposera sans délai l’acompte dans un compte en fidéicommis.
  • Si la transaction ne se concrétise pas, votre acompte vous sera retourné.

La contre-proposition

Le vendeur de l’immeuble peut accepter ou refuser toute promesse d’achat qui lui est présentée. Il peut également faire une contre-proposition, ce qui a comme premier effet de vous signaler le refus de votre promesse d’achat. Cette contre-proposition permet aussi au vendeur d’accompagner son refus d’une nouvelle proposition qui lui serait acceptable :

en incluant ou en excluant certains éléments (ou en leur apportant une précision mineure); en modifiant le prix de vente ou les délais, telle la date d’occupation; en apportant tout simplement une autre modification à l’offre. À votre tour, vous pouvez utiliser un formulaire de contre-proposition en réponse à une contre-proposition du vendeur, et ainsi de suite. Toute contre-proposition a pour effet d’annuler les contre-propositions précédentes faites par l’acheteur ou le vendeur. La dernière contre-proposition doit énumérer tous les éléments inclus et exclus qui ne sont pas mentionnés à la promesse d’achat initiale (en ne se fiant pas aux contre-propositions précédentes).

L’entente qui vous liera au vendeur sera constituée de la promesse d’achat telle qu’elle a été modifiée par la dernière contre-proposition, sans tenir compte des contre-propositions précédentes. Comme pour la promesse d’achat, cette clause établit les dates et heure limites fixées au répondant pour accepter la contre-proposition. Pendant ce délai, le contre-proposant ne peut pas retirer sa contre-proposition. Ce délai est important car s’il n’est pas respecté, la contre-proposition est nulle et non avenue.

Comme pour la promesse d’achat, vous pouvez vous désister auprès du vendeur entre le moment où vous avez signé la contre-proposition et le moment où elle parvient au vendeur. La révocation qui parvient au vendeur avant la présentation de la contre-proposition rend celle-ci caduque.

Des experts à votre service

Faire affaire avec des personnes dûment qualifiées, dont les services sont couverts par une assurance responsabilité professionnelle, contribue à la protection de vos intérêts lors de votre transaction.

L’inspecteur en bâtiments

  • l’inspection en bâtiments est une étape importante d’une transaction immobilière : elle constitue un élément clé de votre protection. Il est donc fortement conseillé de faire inspecter complètement la propriété convoitée par un professionnel ou par un inspecteur en bâtiments.
  • selon la règlementation applicable aux agences et courtiers immobiliers, les inspecteurs en bâtiments recommandés doivent :
  • détenir une assurance responsabilité professionnelle;
  • utiliser une convention de service d’inspection reconnue;
  • effectuer leurs inspections conformément à une norme de pratique de l’inspection en bâtiments reconnue;
  • remettre un rapport écrit aux parties qui utilisent leurs services.
  • l’arpenteur-géomètre effectue les études servant à la délimitation de la propriété. Au moyen d’un certificat de localisation, il exprime son opinion sur la situation et la condition de l’immeuble par rapport aux titres et au cadastre, ainsi qu’aux servitudes, lois et règlements pouvant l’affecter.

Le courtier hypothécaire

Un courtier hypothécaire peut vous aider à identifier les prêts les plus avantageux sur le marché en tenant compte de vos besoins et du type de prêt recherché. Il détient obligatoirement un permis d’exercice de l’OACIQ : il est donc régi par la Loi sur le courtage immobilier. Notez que le courtier immobilier qui possède un permis d’exercice valide et sans restrictions est lui aussi habilité à vous fournir ces services.

Le notaire

Le notaire joue un rôle important dans la conclusion d’une transaction immobilière, en effectuant entre autres l’examen des titres. L’une de ses responsabilités principales est la rédaction de l’acte de vente et de l’acte de prêt.

Le transfert de la propriété

  • une fois la promesse d’achat ou la contre-proposition acceptée et toutes les conditions réalisées, l’étape suivante consiste à officialiser la transaction.
  • les deux principales composantes de cette étape sont l’examen des titres et l’acte de vente. Le transfert de la propriété requiert la participation d’un notaire.
  • en effectuant les recherches nécessaires, le notaire vérifiera ;
  • si votre vendeur est le véritable propriétaire de l’immeuble;
  • s’il a le droit et la capacité de vendre;
  • si son conjoint ou d’autres personnes doivent consentir à la vente, etc.
  • à l’aide du certificat de localisation, le notaire pourra vérifier :
  • si les dimensions du terrain sont exactes;
  • si l’immeuble est bien érigé sur le terrain vendu;
  • si la maison a été construite conformément aux règlements municipaux et aux lois de zonage;
  • si la propriété du voisin empiète sur le terrain;
  • s’il existe des droits de passage, etc.

Par l’examen des titres, le notaire pourra déceler les charges ou droits réels susceptibles d’affecter ou de limiter votre droit de propriété : par exemple, une servitude de passage (droit de passage sur votre terrain) à l’usage du voisin.

L’acte de vente

L’étape finale de la transaction est la rédaction et la signature de l’acte de vente, afin d’officialiser l’achat de l’immeuble. Le notaire y précisera entre autres les clauses et conditions essentielles à la protection de vos droits.

L’inscription des droits de propriété

Une fois l’acte de vente conclu, le notaire verra à inscrire la transaction au Bureau de la publicité des droits. Il doit retenir les fonds tant que cette étape n’a pas été franchie.

N’ayez pas peur de poser toutes vos questions à votre agent!

  • vous vous apprêtez à réaliser une transaction immobilière et mille questions vous assaillent encore? Adressez-les en toute confiance à votre courtier immobilier!
  • si vous n’obtenez pas entière satisfaction de la part de votre agent, entrez en contact avec le dirigeant de l’agence pour laquelle il travaille. Le dirigeant de l’agence immobilière fera en sorte que vous puissiez prendre une décision en toute connaissance de cause.
  • le Centre Info OACIQ est le centre de renseignements de l’Organisme. Il fournit au public et aux titulaires de permis de l’information sur :
  • la Loi sur le courtage immobilier et ses règlements;

le contrat de courtage, la promesse d’achat et les autres formulaires de courtage immobilier édités par l’OACIQ, les activités, les produits et les services offerts par l’OACIQ; toute autre question liée à une transaction immobilière, dans laquelle un courtier ou une agence agit à titre d’intermédiaire. Chaque année, les agents du Centre Info OACIQ répondent à des milliers de demandes d’information. N’hésitez pas à les consulter!

Agent Immobilier Laval Québec

Source du guide: OACIQ