Maison de pot et la décontamination de Cannabis

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Attention : Le présent article est fourni à titre informatif seulement. SVP Référez vous à un conseiller juridique.

Maison de pot, des indices à ne pas négliger. Des centaines de maisons ont déjà été identifiées comme servant ou ayant servi à la culture de la marijuana. Compte tenu des dommages importants qui peuvent être causés aux bâtiments notamment par l’humidité, les courtiers immobiliers sont tenus de prendre des mesures particulières lors de la mise en vente, de l’achat ou de la location d’une maison qui ont servi ou qui pourraient servir à cette fin.

Le fait qu’une maison ait déjà servi à la culture de marijuana constitue un facteur défavorable qui doit faire l’objet d’une divulgation, s’il est connu. Le courtier immobilier doit donc recommander au vendeur de l’indiquer dans le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble et d’y ajouter toute précision utile. À défaut et en cas de doute, le courtier doit s’assurer que toutes les parties à la transaction en seront informées à la première occasion. Il doit aussi recommander à l’acheteur de faire procéder à une inspection et à des analyses d’air et de moisissures plus poussées. L’immeuble pourrait être endommagé ; le créancier pourrait alors retirer son offre de financement et les assureurs pourraient vouloir limiter leur couverture ou même refuser de l’assurer.

Il n’est pas toujours de notoriété publique qu’une maison a servie à la culture de marijuana. Dans ce cas, quels sont les indices sur lesquels le courtier immobilier devrait porter attention s’il veut agir avec diligence et éviter à ses clients des inconvénients et des pertes financières importantes ? Selon le bureau d’assurance du Canada, il en coûterait en moyenne 45 000 $ pour décontaminer une maison ayant servi à la culture de marijuana. – BAC

Il y a deux types d’indices :

ceux afférents à l’immeuble, qu’une inspection visuelle peut révéler, et ceux reliés à certains aspects de la transaction elle-même.

Indices reliés à l’immeuble

L’inspection visuelle de l’immeuble, effectuée par un inspecteur en bâtiment reconnu, peut révéler un certain nombre d’indices à l’effet que l’immeuble a servi à la culture de marijuana. Par contre, comme l’usage d’une maison à cette fin ne dure pas très longtemps, les dommages causés ne sont pas toujours apparents et des travaux peuvent avoir été effectués pour les réparer ou les masquer.

Voici certains de ces indices :

Maison remise en vente rapidement;
Maison très peu meublée;
Comptes d’électricité élevés ou ayant connu une variation significative;
Compteur électrique trafiqué, par exemple par le tronçonnage du mât électrique avant le compteur;
Mât électrique neuf;
Signes d’un trop haut niveau d’humidité, notamment dans l’entretoit (isolant mouillé, ferme du toit noircie);
Formation de glace aux sorties de ventilation et aux cheminées;
Présence de déshumidificateurs à des endroits inhabituels et inappropriés;
Traces d’humidité dans la cheminée du foyer;
Signes de corrosion sur les prises de courant ou les interrupteurs, les bases de poteaux de métal, etc.;
Planchers spongieux;
Parfums camouflant l’odeur de pourriture;
Papier peint décollé et peinture écaillée;
Plafonds et châssis de fenêtre fraîchement peints;
Nécessité de mesurer le taux d’humidité de l’air ambiant (avec un hygromètre à bulle) ou dans les murs (avec un hygromètre à contact);
Odeur très forte et inhabituelle;
Spores de moisissure apparaissant sur le mur nord ou dans des endroits sans ventilation (la moisissure est causée par la présence d’humidité, de chaleur et de cellulose [bois, carton, peau]);
Taches de moisissure sur les murs, trous colmatés d’environ un pied de diamètre dans le plancher et le plafond des garde-robes, dans les murs de séparation du sous-sol ou encore près du mât électrique;
Gonflement des murs de placoplâtre, clous renfoncés au plafond;
Cheminée non connectée dans l’entretoit;

Indices reliés à la transaction

Les indices reliés à la propriété servent à identifier les maisons qui ont servi à la culture de marijuana. Par contre, ceux reliés à la transaction servent à identifier une propriété qui est destinée à la culture. Comme les courtiers immobiliers jouent un rôle central dans toute transaction immobilière, ils sont dans une position privilégiée pour relever ces indices et conseiller à leurs clients vendeurs d’agir avec prudence. Voici les indices les plus fréquents :

La promesse d’achat prévoit une date très éloignée pour la signature de l’acte de vente, mais avec une occupation antérieure des lieux. Au moment de la signature de l’acte de vente, l’acheteur disparaît et le locataire a quitté les lieux. Le vendeur se retrouve avec une propriété contaminé;
L’achat ou la location se fait par un tiers ou encore par un prête-nom;
La maison de type plain-pied avec garage attaché est achetée à des fins d’investissement;
L’acheteur habite à l’extérieur du pays ou dans une autre province;
Le versement en argent liquide peut être important;
Un acompte est fait en argent liquide ou par l’entremise du courtier de l’acheteur;
Les sources de financement sont inhabituelles;
L’engagement hypothécaire est sujet à l’obtention des baux;
L’acheteur ne négocie pas;
L’acheteur ne fait pas examiner la propriété par un inspecteur en bâtiment ou ne se préoccupe pas des dimensions des pièces ou des autres caractéristiques, si ce n’est des installations électriques ou de la superficie du garage et du sous-sol;
L’acheteur a fait plusieurs transactions récemment;
La transaction est notariée séparément, c’est-à-dire que les parties ne se rencontrent pas.

Reconnaître la présence d’une maison de cannabis

Des indices faciles à observer peuvent révéler qu’une propriété abrite une culture intérieure de cannabis :

La résidence ne semble pas habitée, mais des gens y viennent régulièrement;
Le comportement des visiteurs est inhabituel;
Les visites sont fréquentes et de courte durée;
Des véhicules inconnus font des allées et venues;
Du matériel est transporté dans des sacs à ordures, des poches de hockey ou des boîtes de carton, par exemple;
Les fenêtres sont recouvertes en permanence de plastique opaque, de rideaux épais ou de journaux;
Le bourdonnement des équipements électriques peut être entendu de l’extérieur, et ce, à n’importe quelle heure du jour ou de la nuit;
L’air climatisé, fonctionne de façon constante, même par temps froid;
L’hiver, de la glace se forme à la sortie des ventilateurs de la cuisine et de la salle de bain, et du givre excessif apparaît sur les fenêtres;
Lorsque le toit est en tôle ou encore lorsqu’il s’agit d’une grange ou d’un bâtiment de ferme, il n’y a pas de neige sur le toit, mais de la glace se forme sur les avant-toits;
De la condensation (buée) anormale se forme sur les fenêtres de la maison;
Il se dégage une odeur pouvant ressembler à celle d’une mouffette;
Il y a peu d’ordures ou il y a des déchets de type inhabituel (contenants d’engrais, câblages, tuyaux en PVC, etc.);
Le compteur ou le mât électrique semblent avoir été modifiés;
Des personnes autres que des employés d’Hydro-Québec manipulent les installations électriques;
L’éclairage est plus brillant que l’éclairage résidentiel ordinaire;
Des lumières sont laissées allumées, même quand il n’y a personne;
Des jouets traînent à l’extérieur, alors qu’aucun enfant ne semble habiter cet endroit;
Des pancartes « Attention au chien » visant à décourager les intrus ont été installées;

Moisissure noire

La moisissure noire (Stachybotrys chartarum) est la moisissure retrouvée dans les bâtiments qui ont abrité une culture de marijuana. Les substances chimiques extrêmement toxiques qu’elle produit peuvent être retrouvées très longtemps dans une maison, et ce, même après l’arrêt de la production. Il ne faut pas prendre à la légère les risques liés à cette moisissure. Étant donné que certains types de moisissure noire peuvent provoquer des réactions allergiques, des crises d’asthme et d’autres problèmes respiratoires, il est important de l’éliminer lorsque vous en trouvez dans la maison. – Québec.ca

Même une courte exposition pendant l’enlèvement des matériaux compromis, peut vous rendre malade. Il est important d’avoir les connaissances requises, pour éviter que la moisissure noire ne se propage à nouveau. Pour ces raisons, il est recommandé de faire effectuer le travail par des professionnels. Un test d’air, peut-il détecter qu’il y a eu culture de marijuana ? La réponse rapide est non, mais une présence de moisissure, Oui.

Habitable ou pas ?

Pour déterminer si la maison est habitable, il faudra réaliser un test de qualité de l’air et faire quelques coupes exploratoires dans les murs. Toute la moisissure devra être retirée, qu’elle soit en surface, cachée sous une couche de peinture fraîche ou dissimulée dans les murs. Le grand ménage peut se transformer en corvée de démolition. Si le vendeur déclare que son bien a servi à la culture de cannabis dans le passé et que tout a été nettoyé, exigez les factures et les garanties des entreprises qui ont réalisé les travaux de décontamination.

L’humidité d’une culture au sous-sol migrera par capillarité dans les murs du rez-de-chaussée, jusqu’au comble. Il y aura prolifération de moisissures dans les murs, car les feuilles de gypse humides sont un environnement de choix pour ces champignons qui finissent par contaminer l’air.

Compagnies d’assurance

Malheureusement, les compagnies d’assurance refusent généralement de couvrir les frais relatifs aux dégâts causés par une culture de cannabis dans une habitation, car ceci relève d’une infraction criminelle et il est difficile d’établir que les propriétaires ne sont pas affiliés de près ou de loin avec le choix d’établir une plantation dans leur propriété.

La prudence est de mise lorsque vous louez votre maison ou lorsque vous cherchez à faire l’acquisition d’une nouvelle propriété. Pour vous éviter des soucis, faites une enquête de crédit et demander à parler aux anciens propriétaires. Pour les futurs acheteurs, l’inspection complète de la maison avec un inspecteur en bâtiment est toujours recommandée !

Décontamination suite à une plantation

Vous souhaitez acquérir une maison ayant déjà servi de culture de cannabis ? Les maisons de pot sont souvent vendues sous la valeur marchande. Elles peuvent être une occasion de faire une bonne affaire, à condition, que les travaux de décontamination soient effectués correctement. En effet, si ces travaux ne sont pas effectués de manière optimale, votre aubaine peut devenir votre pire cauchemar.

Une plantation de cannabis peu causé de gros dommages à une propriété, car le taux d’humidité maintenu dans ces plantations est très élevé et l’aération n’est pas optimale. Le taux d’humidité élevé entraîne la création de moisissures et des spores de moisissures prolifèrent dans l’air. Il est possible de décontaminer complètement une maison ayant servi de culture de cannabis grâce à des méthodes et un protocole très rigoureux. Ces travaux incluent souvent une démolition du sous-sol. Vérifiez que votre entrepreneur détient les connaissances requises, cela pourrait vous faire sauver du temps et d’argent, car si les travaux sont effectués par un entrepreneur qui n’est pas formé pour ce type de travaux, votre problème peut revenir dans quelques mois. – APCHQ

Divulgation déclarations du vendeur sur l’immeuble

Lorsqu’il y a culture de marijuana, sans égard au nombre de plants, le courtier immobilier doit s’assurer que cette information est indiquée dans le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble ou encore Déclarations du vendeur sur l’immeuble – Copropriété divise s’il s’agit d’une copropriété divise et doit y ajouter toute précision utile. Il s’agit en effet d’un facteur susceptible d’affecter la décision de l’acheteur.

Dans les cas où la culture de cannabis est autorisée pour des fins médicales, le courtier doit s’assurer d’obtenir le certificat l’autorisant et en divulguer l’existence à l’acheteur afin de transmettre une information complète et transparente. Rappelons le fait qu’une maison ayant déjà servi à la culture de marijuana constitue un facteur défavorable qui doit aussi faire l’objet d’une divulgation, s’il est connu. Le courtier immobilier doit donc s’assurer que cette information est indiquée dans le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble et doit y ajouter toute précision utile.

Le courtier doit questionner le vendeur relativement aux odeurs et à la fumée de cannabis. Advenant le cas d’une réelle problématique, cette information devra aussi être divulguée. L’acheteur préoccupé par la production, la consommation ou l’odeur de cannabis doit en aviser le courtier qui devra faire des démarches additionnelles pour s’assurer de répondre aux attentes de son client.

Vérifier une propriété qui a servi à la culture de pot

Le fait que les maisons de culture soient le plus souvent revendues en mauvais état à l’insu des nouveaux occupants comporte donc, en plus des pertes financières (dévaluation foncière, coût de décontamination), des risques sérieux pour la santé. Le contexte légal complique toutefois la prévention de ces ventes frauduleuses. En fait, les aspects légaux en lien avec la culture de marijuana font intervenir les notions de bien infractionnel et de produit de la criminalité. Une maison de culture est considérée comme un bien infractionnel puisqu’elle a servi à accomplir un acte illégal. – Loi fédérale sur le cannabis

À la suite d’une perquisition dans une maison de culture, les policiers peuvent porter des accusations et demander une ordonnance de blocage, ce qui interdit légalement à toute personne de se départir de l’immeuble concerné ou d’effectuer une transaction sur ce dernier. Bien que l’ordonnance soit toujours communiquée à l’accusé, au propriétaire de l’immeuble, à la municipalité et aux créanciers hypothécaires, les délais, aussi courts soient-ils, sont parfois suffisants pour permettre aux contrevenants de procéder au maquillage de la maison et à sa revente.

À ce jour au Québec, il n’existe pas de registre de propriété ayant fait l’objet d’une intervention policière de cette nature. La Sûreté du Québec conseille donc aux courtiers immobiliers, aux acheteurs et aux intervenants de la santé publique qui désirent obtenir de l’information sur une maison à ce sujet, de s’adresser directement au greffe du palais de justice de la région concernée, en matière criminelle. La SQ souhaite d’ailleurs rappeler qu’elle n’est pas autorisée à transmettre ce genre d’information. L’ordonnance de blocage est également publiée au Bureau de la publicité des droits, mais avec un délai d’une à deux semaines après son émission, ce qui laisse là encore place aux transactions illicites.

Culture de cannabis dans une maison

Les lieux de culture intérieure de cannabis sont multiples et dispersés sur l’ensemble du territoire québécois. Aucun quartier, qu’il soit riche ou défavorisé, n’est épargné. On trouve des cultures de cannabis aussi bien dans des résidences privées que dans des bâtiments commerciaux. Pour permettre ce type de culture, il faut modifier les habitations. Les changements apportés entraînent des risques importants pour la sécurité des citoyens et nuisent à la qualité de vie des résidents du quartier.

Le principal danger des installations intérieures de culture de cannabis est le risque d’incendie qu’elles posent, non seulement pour l’habitation en cause, mais également pour les résidences voisines. Ce risque découle de la très forte consommation d’électricité nécessaire à la culture ainsi que des modifications illégales et souvent dangereuses apportées aux installations électriques, parfois par des amateurs. – Canada.ca

La culture intérieure de cannabis :

Est plus difficile à détecter;
Peut être présente dans tous les quartiers, aisés comme défavorisés;
Constitue une menace pour la santé et la sécurité publique;
Contribue à la diminution de la valeur des propriétés;

De plus, les dispositifs de détournement d’électricité et la présence d’équipement à haute énergie entraînent des risques d’incendie. L’humidité et la chaleur qui résultent peuvent occasionner des moisissures toxiques et des dommages importants à la structure de la maison.

Signes pouvant indiquer qu’une maison a servi à la culture de cannabis :

Moisissures présentes dans les coins supérieurs des murs;
Planchers du sous-sol peints et recouverts de taches circulaires, laissées par les pots;
Câblage à l’extérieur modifié ou ajouté;
Modification ou ajout de câblage à l’extérieur;
Intérieur du garage modifié, trous dans la maçonnerie;
Trous dans les plafonds des placards pour la ventilation;

Interdictions légales et les logements

La légalisation du cannabis récréatif, qui est en vigueur depuis le 17 octobre 2018, a plusieurs incidences sur les droits et obligations des parties à un bail de logement. Voici un résumé de ces principales incidences.

Culture : la loi interdit de faire la culture de cannabis récréatif. Possession : la loi interdit de posséder, dans une même résidence, une quantité totale de cannabis récréatif équivalant à plus de 150 grammes de cannabis séché, et ce, peu importe le nombre d’occupants dans la résidence. La Loi interdit également la consommation du cannabis dans les aires communes des immeubles comportant au moins 2 logements ainsi que dans les résidences privées pour aînés.

Entre 2006 et 2012, la quantité de plants de marijuana saisie pas le service de police de la ville de Montréal est passée de 36 000 à 126 000. Il est donc raisonnable de penser que les maisons de culture ont connu une croissance similaire.

Trouble du voisinage

Qu’il s’agisse de tabac ou de cannabis, la fumée secondaire peut parfois déranger les autres occupants d’un immeuble. Même si, en vertu de son bail, un locataire possède le droit de fumer du cannabis dans son logement, il demeure soumis à l’obligation de ne pas troubler la jouissance des autres locataires de l’immeuble. Il faut savoir que cette obligation s’applique aussi lorsqu’il s’agit de cannabis thérapeutique.

Tout locataire qui occasionne des troubles de jouissance aux autres locataires peut s’exposer à certains recours par son locateur devant la Régie du logement, y compris possiblement un recours en résiliation de son bail. Clauses interdisant de fumer dans les habitations. Comme pour la cigarette, il est permis pour un locateur d’inclure dans les nouveaux baux des clauses interdisant de fumer du cannabis.