Guide registre foncier du Québec (en ligne)

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Avis et le registre foncier du Québec

Il existe trois types d’avis donnant des indications sur la qualité environnemental des terrains. Ces avis doivent être inscrits sur le registre foncier et sont accessibles aux citoyens via la liste des terrains contaminés. La section IV.2.1 de la Loi sur la qualité de l’environnement (LQE) encadre les activités à réaliser sur les terrains qui pourraient se voir inscrits sur cette liste. À noter que la liste des terrains contaminés n’est pas exhaustive et qu’un terrain qui n’y figure pas n’est pas nécessairement propre.

Les produits et services du Registre foncier du Québec peuvent être obtenus ou utilisés en versant la somme exigée en vertu des tarifs édictés par le Gouvernement du Québec. Tarification en vigueur au 1^er janvier 2022 PDF

Avis de contamination

Conformément à la LQE, un terrain doit faire l’objet d’une caractérisation complète dans deux circonstances :

s’il a été le théâtre d’activités polluantes et que son usage est appelé à changer; ou
lorsqu’un commerce ou une industrie polluante cesse ses activités.

Si l’étude révèle la présence de sols contaminés au-delà des normes acceptables, un avis de contamination doit être publié dans le registre foncier de la Ville. De plus, si le terrain s’avère pollué, il devra être réhabilité suivant un plan approuvé par le ministère de l’Environnement et de la lutte contre les changements climatiques (MELCC).

Avis de décontamination

On diffuse un avis de décontamination lorsqu’un terrain inscrit sur la liste des terrains contaminés a été réhabilité et qu’à la suite des travaux de décontamination, il ne comporte plus de contaminants excédant les normes applicables. Cet avis de décontamination est également publié dans le registre foncier.

Avis de restriction d’utilisation

Des restrictions d’utilisation s’appliquent aux terrains qui sont réhabilités par la mise en place de mesures de mitigation visant à confiner les sols contaminés en place, afin de réduire les risques à la santé, à la faune et à la flore. Pour assainir un terrain selon une telle approche, il faut évaluer les impacts sur les eaux souterraines et les risques toxicologiques et écotoxicologiques. Le MELCC doit également approuver le plan de réhabilitation. Les restrictions d’utilisation touchant ces terrains ont pour but d’assurer la pérennité des mesures de mitigation mises en place. Celles-ci sont définies dans l’avis de restriction d’utilisation publié dans le registre foncier.

Les hypothèques

Lors de vos recherches au livre des présentations, vous trouverez une quantité impressionnante d’hypothèques enregistrées. La très grande majorité de celles-ci ne présenteront rien d’intéressant. Par contre, lorsque vous serez en présence d’une hypothèque consentie à une entité autre qu’une banque ou une caisse, vous aurez affaire, dans 99 % des cas, à un prêteur privé. Ceux-ci doivent parfois reprendre des immeubles dont ils ne veulent pas s’occuper. Contactez-les afin de leur laisser savoir que vous êtes peut-être preneur. Évidemment, faites vos calculs et connaissez votre marché, car l’aubaine n’est pas automatique.

Avec un peu de discipline, en quelques semaines, vous pouvez dresser une bonne liste de prêteurs privés. Ces derniers peuvent être très utiles si vous chercher un immeuble à flipper ou encore un immeuble à revenus que vous voulez détenir à long terme. Par contre, si vous empruntez auprès d’eux, assurez-vous d’avoir un plan de remboursement rapide, car leurs taux peuvent être très élevés.

Les hypothèques légales de la construction

Ce type d’inscriptions enregistrées sur une propriété démontre que le propriétaire pourrait manquer de liquidités. Cette situation pourrait mener à un préavis d’exercice de la part du créancier. JLR Solutions foncières offre dans sa gamme de produits un espion qui vous permet de surveiller une propriété en particulier. Très utile lorsqu’on désire être informé rapidement.

Certains investisseurs que nous connaissons font ce que l’on appelle de «l’escomptage d’hypothèque», technique qui consiste à offrir à celui qui a enregistré une hypothèque légale de construction sur une propriété, une somme moindre que l’hypothèque à recevoir. En d’autres termes, celui qui a enregistré l’hypothèque recevra plus rapidement une somme s’il accepte de céder sa créance à une autre entité.

Avant 1830, prêts hypothécaires multiples pour le même immeuble

Aucun registre centralisé n’existait empêchant toute recherche afin de savoir s’il pouvait exister d’autres droits sur une propriété. Cet état de fait laissait la place à la fraude, principalement par la production de faux, mais aussi par des demandes de prêts hypothécaires multiples pour le même immeuble. En effet, les transactions immobilières étant des transactions privées, il n’existait pas de système pour connaître les transactions antérieures ou concurrentes.

À partir de 1830, droits fonciers ou immobiliers

Le gouvernement du Canada crée un système d’information de tous les droits fonciers ou immobiliers afin d’assurer à tous les citoyens et personnes morales la protection de leurs droits de propriété. Cette mesure permet de limiter les fraudes et permet une sécurité pour toutes les transactions ayant trait au crédit immobilier.

En 1841, les transactions doivent donc être enregistrées au Registre foncier

Les provinces du Canada obligent toutes les parties à un acte enregistrant leurs transactions, rendant ainsi le tout public. Toutes les transactions doivent donc être enregistrées au Registre foncier. De par ses pouvoirs d’officier public, le notaire peut effectuer cette inscription grâce à sa propre signature sans que les parties n’interviennent.

Ainsi, seul le propriétaire qui détient un titre de propriété enregistré ou inscrit dans ce registre voit son droit protégé et opposable aux tiers. Le gouvernement confie à l’Officier de la publicité foncière la responsabilité d’assurer le fonctionnement du système en respectant un cadre juridique et administratif rigoureux. Ce processus établit la crédibilité du Registre foncier du Québec et gagne la confiance de la population québécoise qui cherche à protéger ses droits immobiliers.

But de la publicité foncière

Par la publicité foncière, chaque citoyen, entreprise ou institution financière peut :

indiquer à toutes et tous ses propres droits sur un immeuble ;
protéger ses droits ;
exercer librement ses droits sur cet immeuble.

Aucun droit n’est créé par le système de la publicité foncière. Le fait d’inscrire une transaction au Registre ne donne pas un droit sur l’immeuble inscrit. Les droits n’existent qu’à la signature d’un contrat entre deux parties. L’inscription d’un contrat dans le Registre foncier du Québec permet de rendre publics (« publicité ») ces droits (vente, hypothèque, servitude, etc.) que peut détenir une personne morale ou physique sur un immeuble. Par cette inscription, aucune personne ne peut prétendre ne pas connaître les droits qui peuvent grever un immeuble à la suite du contrat signé. On dit que « les droits qui y sont contenus sont opposables aux tiers ».

Très peu de modifications ont été apportées au système de publicité foncière au fil des années. Aujourd’hui encore, lorsqu’une personne physique ou morale désire faire une transaction sur un immeuble, le notaire dépose une copie conforme de l’acte dans l’un des 153 bureaux de la publicité des droits pour inscription dans le Registre foncier du Québec. Anciennement, ces bureaux de la publicité des droits étaient connus sous le terme de bureau d’enregistrement.

Fonctionnement du système

La publicité foncière repose sur les divisions cadastrales qui sont faites depuis des siècles par les arpenteurs-géomètres. Le territoire du Québec est divisé en lots et un numéro est attribué par le Cadastre, un autre registre public tenu par le ministère des Ressources naturelles et de la Faune du Québec. Il est possible à toute personne de consulter la fiche de l’immeuble avec ce numéro de lot. L’ensemble des fiches répertoriant les transactions qui ont eu lieu sur un immeuble s’appelle l’Index des immeubles d’une circonscription foncière donnée.

Étapes de l’enregistrement

Selon l’emplacement du lot, un notaire dépose une copie de l’acte pour qu’elle soit inscrite à l’Index des immeubles de la circonscription foncière concernée.

Si le document respecte les règles de la publicité foncière, il est alors admis à la publicité. On inscrit sur la fiche immobilière du lot concerné les éléments suivants :

le nom des parties à la transaction (acheteur, vendeur, créancier, etc.) ;
le numéro d’inscription du contrat (date et numéro d’enregistrement) ;
la nature de la transaction (vente, hypothèque, servitude, etc.) ;
le montant de la transaction, s’il y a lieu.

En se référant au numéro d’inscription de l’acte ou au numéro de lot, toute personne qui le désire peut consulter une copie de l’acte ainsi rendu public par son inscription au Registre foncier du Québec. Pour connaître le numéro de lot attribué par le cadastre, il faut communiquer avec la municipalité, la municipalité régionale de comté ou la communauté urbaine où est situé l’immeuble.

Au Québec, l’État contribue de façon importante à la stabilité du marché immobilier en protégeant les droits fonciers des citoyens et des entreprises, notamment par l’entremise des responsabilités confiées au ministère de l’Énergie et des Ressources naturelles (MERN). En effet, le MERN gère le Registre foncier, qui rend publics les actes légaux qui confèrent des droits fonciers aux citoyens et aux entreprises.

Depuis l’informatisation du Registre au début des années 2000, la transmission électronique des documents ne cesse d’augmenter. En date de septembre 2020, 93 % des réquisitions sont déjà présentées de façon électronique.

Malgré cette croissance, la législation exigeait encore le dépôt en version papier de certains types de documents, ce qui obligeait de maintenir un réseau alternatif de 153 bureaux de la publicité des droits (BPD) dont la seule mission est de recevoir les documents transmis en version papier au Registre foncier. Ce dédoublement administratif coûtait annuellement 5,6 M$ au MERN.

La Loi visant à moderniser certaines règles relatives à la publicité foncière et à favoriser la diffusion de l’information géospatiale permet de moderniser les services du Registre foncier en complétant son informatisation et ainsi d’améliorer la prestation de services aux citoyens et aux entreprises. Ces modifications législatives ont été adoptées par l’Assemblée nationale du Québec le 7 octobre 2020.

L’objectif de ces nouvelles mesures est d’abord de rendre possible, puis obligatoire, la transmission électronique de tous les actes, entre autres en autorisant la présentation de tout document numérisé. En outre, la loi permettra de renforcer la protection des renseignements personnels, notamment en prohibant certaines informations dans les réquisitions d’inscription.

Cette initiative cadre parfaitement avec la réforme de la justice qui entreprend une transformation numérique, notamment pour offrir de meilleurs services en ligne. Par ailleurs, il ne sera plus nécessaire de maintenir le réseau des BPD, ce qui permettra d’éviter les dépenses liées au dédoublement administratif et d’améliorer les délais de traitement. La présence gouvernementale en région sera toutefois maintenue.

153 bureaux de Services Québec avec salle libre-service, répartis partout au Québec, offrent aux citoyens l’accès à plus de 1150 postes informatiques où il est notamment possible d’effectuer une consultation du site du Registre foncier du Québec en ligne

L’adoption, le 7 octobre 2020, du projet de loi 35, la Loi visant à moderniser certaines règles relatives à la publicité foncière et à favoriser la diffusion de l’information géospatiale, vient compléter l’informatisation du Registre foncier et améliorer la prestation de services aux citoyens et aux entreprises.

Prenez bonne note que la mise en vigueur de la loi donnera lieu à des changements importants dès le 1^erfévrier 2021 pour renforcer la protection des renseignements personnels, notamment :

Lors de la présentation d’une réquisition d’inscription au Registre foncier, la présence de certains renseignements personnels sera prohibée ainsi que les documents qui les accompagnent : date et lieu de naissance, numéros d’assurance sociale, d’assurance-maladie, de passeport, de permis de conduire, de compte détenu dans une institution financière ou de carte de crédit;
Les jugements en matière familiale devront dorénavant être présentés par avis;
Les avis d’hypothèque légale résultant d’un jugement en matière familiale ne seront plus accompagnés du jugement, mais devront contenir certaines informations additionnelles.

L’article 2999 du Code civil du Québec sera ajusté pour retirer l’exigence de la mention de la date et du lieu de naissance du défunt dans la déclaration de transmission, sauf pour les actes antérieurs au 1^erfévrier 2021, les actes de l’état civil requis à des fins de publicité, et si un renseignement prohibé est exigé dans une loi ou un règlement.

À compter du 1^erfévrier 2021, il sera possible de transmettre par voie électronique tous les documents à inscrire au Registre foncier, peu importe leur forme légale. Les nouvelles mesures permettent la présentation de tout document numérisé par les quatre professionnels suivants : notaires, avocats, huissiers de justice et arpenteurs-géomètres.

À compter du 8 novembre 2021, la transmission électronique sera le seul mode de transmission permis. Les fiches juridiques du Bulletin du Registre foncier seront ajustées, d’ici la date d’entrée en vigueur de ces mesures, pour intégrer ces nouveautés. Pour connaître toutes les nouveautés et les mesures prévues dans la loi, consultez le site Web du ministère de l’Énergie et des Ressources naturelles.

Le Bulletin du Registre foncier, accessible sur le site du Registre foncier du Québec en ligne, contient plusieurs rubriques permettant au praticien d’accéder rapidement à de l’information concernant le domaine foncier. Une section du bulletin contient entre autres des fiches juridiques donnant accès à des renseignements sur plusieurs natures juridiques admises ou soumises à la publicité foncière. Chacune d’elles présente les principaux éléments relatifs à un droit en particulier, tels que les références légales, les mentions prescrites et les attestations requises.

Transmission électronique

Dès le 1^er février 2021, il sera possible de transmettre par voie électronique tous les documents à inscrire au Registre foncier, peu importe leur forme légale. Les nouvelles mesures permettent la présentation de tout document numérisé, non seulement par les notaires et avocats, mais aussi par les huissiers de justice et les arpenteurs-géomètres. Ces professionnels pourront ainsi bénéficier du mode de transmission prévu à l’article 2982.1 C.c.Q., même pour les actes et annexes qu’ils n’ont pas eux-mêmes dressées.

Renseignements personnels

Dès le 1^er février 2021, plusieurs mesures renforceront encore davantage la protection de renseignements personnels :

La présence de certains renseignements personnels (date et lieu de naissance, numéro d’assurance sociale, d’assurance-maladie, de passeport, de permis de conduire, d’un compte détenu dans une institution financière ou de carte de crédit) sera prohibée dans les réquisitions présentées (exceptions : ne s’applique pas aux actes de l’état civil requis à des fins de publicité ou si un renseignement prohibé est exigé dans une loi ou un règlement).
Les jugements en matière familiale devront dorénavant être présentés par avis.
Les avis d’hypothèque légale résultant d’un jugement en matière familiale ne seront plus accompagnés du jugement, mais devront contenir certaines informations additionnelles.

Le contenu de ces avis concernant les jugements en matière familiale est bonifié par les articles 42.1 du Règlement sur la publicité foncière, 2730, 2999.1.1, 3062 et 3073.1 C.c.Q. À partir du 21 mars 2022, l’Officier de la publicité foncière (OPF) aura également la possibilité de caviarder, dans une réquisition déjà publiée, sur demande écrite d’une personne qui y est nommée ou de ses ayants cause, le nom de cette personne ou de toute autre personne, ainsi que toute mention relative à une atteinte à l’intégrité physique ou psychique de celles-ci, ainsi que les renseignements prohibés. La procédure pour effectuer une telle demande sera publicisée lors de l’entrée en vigueur de la mesure, soit le 21 mars 2022.

Allègements administratifs

Dans cette loi, certaines dispositions applicables à la publicité des droits sont modifiées pour faciliter l’administration du Registre foncier. Ces allègements administratifs s’inscrivent notamment dans les bonnes pratiques de gestion des finances publiques. Par exemple, depuis le 8 octobre 2020, l’Officier de la publicité foncière peut modifier lui-même les heures d’ouverture du bureau de la publicité des droits ou prévoir sa fermeture temporaire, si les circonstances l’exigent (notamment, lorsque des travaux sont requis dans le système informatique du Registre foncier pour différentes mises à niveau.)

De plus, les heures de consultation du Registre foncier sont allongées ; ainsi, le site Web du Registre foncier du Québec en ligne est désormais accessible tous les jours de 6 h à minuit. Les fiches juridiques du Bulletin du Registre foncier sont accessibles lorsque vous consultez le Registre foncier du Québec en ligne. Elles mentionnent les principaux éléments relatifs à une nature de droit, tels que les références légales, les mentions prescrites, les documents essentiels à joindre à votre réquisition et les attestations requises. Elles seront ajustées, d’ici la date d’entrée en vigueur des mesures de la loi, pour intégrer toutes les nouveautés.

Le ministère de l’Énergie et des Ressources naturelles annonce qu’il est maintenant possible de consulter les statistiques du Registre foncier du Québec sur le marché immobilier. Ces statistiques, qui permettent de connaître les grandes tendances immobilières, sont disponibles dans le site Québec.ca/statistiques-immobilières.

Les statistiques regroupent toutes les ventes immobilières de l’ensemble du Québec. Ces données sont un outil qui vient appuyer la relance économique. Il s’agit de la source officielle, complète et fiable des statistiques du marché immobilier au Québec.

Les statistiques portent notamment sur :

l’évolution du nombre de ventes par plage de prix
le nombre de transferts de propriété
le nombre d’hypothèques

Les statistiques du Registre foncier du Québec sur le marché immobilier informent sur les grandes tendances immobilières québécoises, qu’il s’agisse notamment de vérifier la vigueur du marché dans une région, de constater l’état du marché hypothécaire ou l’indice de difficultés financières. Les statistiques immobilières, accompagnées des principaux faits saillants, seront rendues disponibles vers le 15^e jour de chaque mois. On y trouvera également des statistiques trimestrielles et annuelles. Le Registre foncier du Québec diffusera uniquement des données publiques.

Faits saillants :

En raison de son rôle et de son encadrement rigoureux, et considérant qu’il traite annuellement environ un million d’inscriptions, le Registre foncier du Québec est un témoin fiable et intègre du marché immobilier.
Cette démarche du ministère de l’Énergie et des Ressources naturelles s’inscrit dans le cadre de la stratégie de transformation numérique gouvernementale.

Signature numérique du Registre foncier

Pour transmettre tout document par voie électronique pour inscription au Registre foncier du Québec en ligne, vous devez posséder un certificat de signature numérique délivré par un prestataire reconnu. Le Registre foncier du Québec reconnaît deux prestataires de services de certification pour la signature numérique :

le Centre de certification du Québec (CCQ), géré par Notarius
l’infrastructure à clés publiques gouvernementale (ICPG), gérée par le ministère de la Justice.

La signature numérique assure l’intégrité, l’intégralité et la non-répudiation des documents. Cette solution a été définie en fonction des orientations gouvernementales en matière de sécurité et des pratiques recommandées pour offrir une prestation de services électroniques sécuritaire. La délivrance d’un certificat par le prestataire s’effectue à la suite d’une vérification de votre identité par un agent de vérification de l’identité. Moyennant certains frais, le prestataire vous délivrera le certificat de signature numérique attestant, auprès du Registre foncier, votre identité.

Procédure à suivre pour obtenir un certificat de signature numérique

Posséder ou obtenir un dossier client au Registre foncier du Québec en ligne
Vérifier, aux fins d’utilisation de la signature numérique, la configuration recommandée de votre poste de travail.

Notaires ou arpenteurs-géomètres

Pour les membres de la Chambre des notaires du Québec et de l’Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec, le prestataire actuel de services de certification pour la signature numérique est le Centre de certification du Québec, géré par Notarius.

Autres professionnels

Vous pouvez obtenir un certificat auprès de l’un ou l’autre des prestataires indiqués ci-dessous. Pour choisir le prestataire de services de certification le plus approprié à vos besoins, il vous appartient de vous renseigner auprès de ces deux prestataires de services. Vous connaîtrez ainsi l’étendue des services offerts, les modalités d’utilisation ainsi que les particularités techniques liées à leurs certificats.

Service en ligne de réquisition d’inscription

Le service en ligne de réquisition d’inscription (SLRI) est une interface sécuritaire, conviviale et rapide qui permet de transmettre les réquisitions tout en réduisant au minimum le nombre d’erreurs ou d’irrégularités grâce à une validation automatisée.

Utilisation spécifique du SLRI pour la demande d’inscription

Depuis l’entrée en vigueur de l’article 2982. Du Code civil du Québec. Le 18 septembre 2014, toute réquisition d’inscription au Registre foncier (droits, radiations, avis d’adresse) doit être accompagnée d’une demande d’inscription.

Pour une présentation sur support électronique, la demande doit être remplie en ligne soit par l’entremise du SLRI, soit au moyen d’un outil d’inscription spécialisé offert par différents fournisseurs de services.
Pour une présentation sur support papier, les documents doivent être accompagnés d’un bordereau tiré du même formulaire rempli en ligne avec le SLRI, puis imprimé pour être présenté dans un bureau de la publicité des droits.

Note : certains documents doivent être publiés sur support papier. Ce sont :

Les jugements;
Les réquisitions d’inscription devant être accompagnées d’une copie originale d’un document comme une preuve de signification, un certificat de décès, etc.

Cet outil facilite la transmission des réquisitions d’inscription et, s’il y a lieu, permet de joindre des documents balisés ou non et de les transmettre au registre foncier sur support électronique. Notez cependant que les documents joints à la demande d’inscription doivent être en format PDF/A (Portable Document Format/A), RTF (Rich Text Format) ou XML (Extensible Markup Language). Pour savoir comment les convertir, consultez les procédures deconversion.

Modalités préalables à l’utilisation du SLRI

Vous devez d’abord détenir un dossier client. Pour ouvrir un compte client, entrez sur le site du Registre foncier du Québec en ligne. et remplissez le formulaire en ligne sous « Devenir client régulier ».
Configurez le poste de travail selon les exigences requises.
Vous devez enfin détenir une signature numérique pour la transmission de réquisition sur support électronique.

Réquisitions d’inscription sous seing privé ou notariées en brevet

Le SLRI permet de présenter une réquisition d’inscription sous seing privé ou notariée en brevet sur support électronique sans que toutes les parties aient besoin de posséder une signature numérique. Il suffit de numériser la réquisition d’inscription, de remplir le formulaire de documentation, de le joindre à la demande d’inscription et d’apposer la signature numérique de l’avocat ou du notaire qui a dressé l’acte. Sachez que la numérisation doit respecter toutes les exigences légales et technologiques précisées dans le Guide de numérisation.